業主來信代貼

有一位業主寄電郵給鬍鬚仔， 希望鬍鬚仔代貼在網誌上。（亦已代交給管理公司）

如果其他業主亦想有意見同大家分享， 歡迎留電郵俾鬍鬚仔。

而呢類信件， 如果得到業主許可， 鬍鬚仔亦會將之作為呈堂證供。等大家都可以分享下睇法。無論係支持鬍鬚仔， 反對鬍鬚仔， 都無任歡迎。


信件如下，

*****************************************************************

海景花園業主立案法團主席

李淑玲女士

有關法團訴訟事宜

主席女士，

就2013年3月28日召開的業主大會 (下稱「該大會」)，本人簽署委任代表文書委任代表出席該大會。隨後本人得知主席女士就該大會發生的狀況於2013年5月18日入稟土地審裁處，控告新昌管理服務公司以及法團四位委員(當中包括法團秘書)。

就本人所知悉及所信，本人對該大會及相關的訴訟事宜看法如下：

1.       主席女士在該大會上宣佈辭職後中途離場，並無負責主持會議餘下事宜，而點票事宜是由其他法團委員及新昌管理服務有限公司協助進行，因此本人有理由相信法團秘書 (他當時全程在場) 所編制的會議記錄所載的點票數據及所通過的議程為真確及有效；

2.       因為主席女士於該大會中途離場，並沒有適當履行根據《建築物管理條例》附表3第3(1)段，法團主席須主持法團業主大會的責任，亦沒有把該大會延會。故此，由經適當委任的其他人士主持大會是權宜並且合法的處理，而根據《建築物管理條例》而言，主席女士因為任何理由中途離場及聲稱該大會所通過的議程為無效似乎屬不合理及不合法；

3.       根據《建築物管理條例》第18(2)(g)條，法團可「就業主有共同權益的任何其他事務，代表業主行事。」可是，就上述第1及2點而言，是次訴訟是否就業主的「共同權益」而行，實在存疑；

4.       再者，根據《建築物管理條例》第18(2)條，法團雖可以行使酌情權代業主行事，不過是次訴訟其中一方為管理公司，如果官司敗訴，有機會引起的賠償/索償金額可能相當高，涉及的法律費用亦難以預計，對全體業主影響可能甚深；就此而言，是次法律行動似乎並非法團可以酌情決定；

根據上述各點：

(a)     本人有理由相信主席女士並未能真誠地及合理地就業主的共同權益行使法團的職責及權力。

(b)     由於法團所提出的法律行動對所有業主均具約束力，而是次訴訟有機會引起的賠償/索償金額及法律費用可能相當高，影響全體業主的共同權益，所以並非法團可以酌情決定；因此，本人強烈建議法團應暫時撤回訴訟申請，而主席女士應 (1) 先諮詢法律意見及預算涉及的法律費用；及 (2) 盡快召開業主大會，正式向各業主公開交代訴訟原因及理由，以及讓各業主討論訴訟事宜，以合理維護全部業主的共同權益。

(c)     如法團未有經業主大會決議訴訟事宜，而最後全體業主可能須承擔賠償責任，本人會保留向法團個別委員因未能合理行使法團權力追究法律責任的權利。

此致

海景花園一名業主

謹啟

日期：2013年5月28日

抄送 - 新昌管理服務有限公司

信件原文

你同意嗎??

今日主席出信,

"維護業主權益將違法者送官究治"....

講咁多做乜? 既然打官私(司), 唔贏就唔打, 點解你唔用自己錢打?? 反正實贏無輸喎.

大家成日問點樣算???

我地一齊解散法團啦. 鬍鬚仔陪埋你主席一齊落馬, 然後利用選票, 向我地信任的人來支持佢為大家服務.

你要支持主席咪支持主席LOR, 既然你話有好多街坊想你繼續為本屋苑服務, 佢地實會投你架, 你實無問題架喎.

大家驚打官司, 無理由要新昌跪低, 要佢向你求和....

解散個法團, 如果換咗人, 新法團可以係土審撤消個訴訟架喎.....


鐵定2013年5月30日(星期四),  時間19:00 - 22:00, 大家記得著波鞋, 我地係網球場一齊打下波, 順便一齊聯署解散法團, 同埋傾下大家的意見.

如果落雨, 我地就改係青山公路多用途室.

世上只有戰死的鬍鬚仔, 沒有投降的鬍鬚仔.

主席到底有沒有酌情權來拒絕召開業主大會???

相信很多業主都有一個疑問, 到底主席的權是否無限大?? 甚至比法律更大???

鬍鬚仔一向強調要尊重法律，任何事都要有理據去支持.

參考 LDBM336/2007 蔣世昌及另一百九十人訴潘增華  (大家請按一下左面連結便可進入)

係判詞第18點. (我亦引述如下)

18. 本席並不同意答辯人這方面的見解。該修例附表3第1(2)段的條文已清楚說明主席在收到要求後14天內, 必須召開業主大會。很明顯, 主席是沒有酌情權去以其他原因來決定是否召開會議。同樣, 本席亦不認為法庭可以有酌情權以其他原因拒絕頒令召開會議。本席認為該條例是刻意給予業主權利去召開會議, 只要有5%或以上的業主作出要求, 他們便有權召開會議, 將要討論的議題交由業主大會決定。若果其他業主在業主大會上不同意有關議題, 絕對可以在大會上否決有關議題, 無須法庭為他們就此預先作出結論。

我諗, 以上問題, 可以確定了,

1. 主席將2013年6月8日的業主大會延期, 按法庭的判詞, 絕對不合理。

2. 按主席於2013年3月28日的業主大會會議記錄中對第五項議程的看法, 按法庭的判詞, 亦不合理.

鬍鬚仔引經據典, 就係唔想大家只係聽我講, 或者聽其他人講, 唔係主席話乜就乜, 唔係主席話合法就合法.

我就係指出主席的做法係不合法.

該告的唔去告???

之前有好多篇幅, 鬍鬚仔都同大家講咗有關大維修的問題.

我地已經出晒信俾顧問馬海良棟及承辦商輝煌,

主席對呢D維修問題"不聞不問",

輝煌之前又出律師信俾我地法團, 法團回信之後跟進過D乜???

主席唔理, 鬍鬚仔唯有去睇下呢間公司乜背境.

輝煌係一間BVI(英屬處女島註冊公司), 股東係邊個, 好神秘. (好少會係一間咁O既細型公司會去BVI註冊的)

呢間公司, 係2013年1月被屋宇署從"一般建築承辦商名單中除名", 輝煌信件, 當然, 屋宇署沒有透露被除名的原因, 但相信各位海景花園的業主都估得到.

咁"出名"的公司, 法團點解唔去替我地交涉?? 你唔係好鍾意出律師信的嗎?? 你唔係好鍾意告人的嗎?? 點解你今次聲都唔聲??

我地又會可能涉嫌或者可能也許懷疑你架啦喎......

輝煌呢間公司好奇怪. 好有辦法, 我總結咗一個事件簿俾大家睇.

輝煌建築(亞洲)有限公司董事轉換事件簿

參考資料

十月份輝煌董事轉換
十一月輝煌董事轉換
十二月輝煌董事轉換

2013年1月又被除名, 3月又入得番屋宇署承建商名單....

而家唔係我地爭佢錢, 而係佢收咗我地錢而又貨不對辦, 二十幾個海景業主因大維修而有損毁要求賠償, 同時我地公用部份亦發覺佢地未有按合約的規格去做維修....

你有無追過顧問, 要佢承擔番責任?? 由佢去逼承辦商去完成未做妥的維修項目??

最最大的問題, 之前第三筆維修貨款七百多萬, 我地業主大會通過話唔俾錢, 係管理公司換屆後, 你以管委會去批咗呢筆貨款,

到底你簽咗乜嘢文件而去批呢筆貨款?? 完工紙你簽咗未?? 但我地係你會議記錄, 你無披露過喎.

而家佢地董事轉來轉去, 公司架構係咪健全我地唔知, 萬一, 我話萬一佢地結業, 唔係我地爭佢錢的問題, 而係, 我地再無辦法去追佢, 逼佢地幫我地攪掂D蘇洲屎...

有一班因為維修而有損失的苦主, 你為佢地做過D乜???

不過都好, 唔係因為你, 我地都唔會咁徹底咁去查下呢間公司....

之前好多的公司, 例如戶外電梯顧問, 承辦商, 你唔查, 唯有鬍鬚仔幫你慢慢查......


公用部份如果唔復修, 廿幾個業主單位唔賠償, 主席你老人家斷估都唔會磅水俾人掛.....

大把人望住架....

你玩夠未呀？？

今晚， 終於見到主席張貼的入稟狀。

我地法團去告新昌管理公司。

註 ： 法團係以附表10第5條去控告新昌

5. 與涉及﹣
(a) 法團；
(b) 管理委員會及其主席， 秘書及司庫；
(c) 第34D(1)條所指的經理人；
(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；
(e) 租客代表
的權力及職責的法團問題有關的法律程序， 並包括與財務，金錢或受信性質的權力及職責(如有的話)的法律問題有關的法律程序。

********************************************************

鬍鬚仔幫大家做下功課。搵到一個參考案例

LDBM217／2012 陳子坤 對 王正發 （人地都係用自己名義去打）

案情同海景花園不同， 但請大家花少少時間研究判詞下半部有關「討論」的部份。睇下法官點講。

法官叫大家以業主大會來解決問題， 但點解我地法團以問題來延遲業主大會？？


*********************************************************

主席你顛夠未呀？？ 告到上晒癮？？

深信起碼有七十幾個業主會知道你告唔告得贏。

法團輸咗， 即係我地全部業主輸咗， 我地要承擔晒所有費用， 包括新昌的律師費用。

新昌作為物業管理公司， 成隊律師團，你玩得起啫， 點解要逼我地業主一齊玩？？ 你去告人有無問過我地業主？？ 咁點解輸咗， 我地要夾錢來賠？？

你覺得法團錢多得滯？？定係當D錢全部係你架？？

主席， 你曾經係新昌的保安員， 之後涉嫌或者可能被炒魷， 我地會懷疑你涉嫌可能或者係公報私仇架喎， 你可否向我地業主提供資料， 點解你要去挑起訴訟？？

我地的管理費， 唔係俾你去告人， 出律師信， 請隊G4保護你的。

我真係想講粗口。

到底而家邊個係委員？？

4月24日， 緊急內務會議記錄

時間 ： 無提及

內容重點 ：

委員 ： 由之前的五人小組變成七人小組， 加入黎浩強及趙瑤輝

5.4 及 5.5
由於在2013年3月28日之周年業主大會， 大人存心搗亂導致場面混亂，大會無法進行。所以補選無效， 原已委任之秘書及委員仍然有效至下一次業主周年大會為止。

註 ： 很多業主質問， 補選管委會委員， 任期如何？？ 是否主席話邊個係就邊個係。

黎浩強先生及趙瑤輝先生乃2012年6月30日由管委會補選。（見2012年6月30日管委會會議記錄 3.1)

按建築物管理條例344章附表二
6.(3)(b)

(3) 如管理委員會委員的職位出現空缺（因租客代表停任管理委員會而造成的空缺除外）﹣
(b) 如果沒如此召開法團業主大會或沒有在如此召開的業主大會上委任任何人填補該空缺， 管理委員會可委任一名業主填補該空缺， 直至下一次法團業主大會為止。（由2007年第5號第27條增補）

而按私人樓宇管理手冊 第26頁， 「補選管委會委員」， 清楚交待到「由管委會進行補選， 任期直至下一次法團業主大會」， 有別於「經由業主大會進行填補」， 任期「直至法團週年業主大會」。

但由主席藉由「內務會議」而指派某兩人的任命及任期， 鬍鬚仔真係不敢苟同。

****************************************************************

其實， 不如我地以20﹪的要求， 解散管理委員會。（呢樣， 唔駛主席安排投票， 我地直接入土審， 以民政事務署官員來召開會議）

由我地各人全部選番晒主席， 秘書， 司庫， 委員。

但要收集20﹪的簽名， 難度好大， 大家肯唔肯幫手？？ 如果肯， 短期內我地安排去做。

（對唔住， 各位， 睇過條文， 問過律師， 簽完20﹪， 都要交番俾主席， 等佢開會， 佢唔開， 先再告佢同去排土地審裁署。。。。咁我不如慳番D時間， 而家直接告主席好過啦。）

大家唔駛驚， 係告主席個人， 唔會用法團錢的。

項莊舞劍， 志在沛公？？？

其實， 主席發出的文書， 係有層次的。

4月17日 回覆 ： 有關本苑3月28日業主周年大會之來函

總結 ：

時間 ： 議程6未完成時。

內容重點 ：

1.  議決選出秘書及三名委員均屬無效。
2.  主席沒有否認曾在大會上公開請辭， 雖稱只是考慮辭去主席一職， 但如果沒有公開請辭， 公眾何以知道其「考慮」？？


4月22日， 主席張貼的3月28日業主大會會議記錄

時間 ： 主席到底係議程5定議程6時離開？？

內容重點 ：

在會後備註 ：

「由於在場出席人數不足法定10﹪之要求， 所以第五項議程， 第六項議程及第七項議程未經合法程序所決議， 故該三項議案須有業主進行投票， 但全部均為無效， 特此澄清。」

按主席於2013年4月17日的來信，

主席係議程六未定成時離開。（咁即係， 未離開前， 議程五的投票， 議程六的投票， 佢都在場同埋有投票）

咁何來法定人數不足？？？

議程五又何來無效？？

原來， 攪咁場咁大龍鳳， 都係針對議程五， 即係， 想大家按照佢之前的安排， 一定要投票做佢部石屎電梯。

明晒！！！！！！！！

6月8日業主大會延期？？？

相信今日大家都會收到主席呢封信。

（主席用個法團印章都用得好盡下喎）

業主大會延期通知

我而家將呢封信分兩部份來睇。

頭四段， 主要係講， 話有人“可能涉及虛假和偽造業主大會記錄之嫌“， 但”亦已“觸犯「香港法例」第344章「建築物管理條例」第36條，附表三第3條(1)(c) ，第5條(1)(b) 及第6條(2)， 故涉案的管理公司和業主都已被法團入稟土地審裁處（署）作出提訟。

註 ：

附表三 3. (1) 法團會議須由以下的人主持﹣
         (c) (如管理委員會主席及副主席（如有的話）均缺席）出席會議的業主所委任的他們當   中一人。（？？？）

附表三 5. (1)(b) 如屬其他情況， 須為業主人數的10﹪ （由2007年第5號第66條修訂）

附表三 6. (2) 第(1)節所提述的會議記錄， 須由主持會議者核證其為與其有關的業主大會會議過程的真實記錄。

嘩， 幾威呀，

但點解， 我地法團律師會回信俾法團， 話主席份報告同真實情況有差異？？

鍾沛林律師5月16日的回信

律師話， “當時， 貴法團的委員並沒有向陳律師查詢有關是否繼續舉行會議的法律意見”， 咦， 咁重要的問題， 主席記錯？？ 咁既然律師無提供過法律意見， 主席點解會認為自己所做的決定， 係一定合法同無問題？？ 其他人係非法？？

主席而家入稟土地審裁署（又係用亞公錢， 鬼叫佢有個法團印章咩）

入稟狀

相信有睇過鬍鬚仔之俾大家的信， 都會知道個判決結果將會係點。

但鬍鬚仔奇怪， 上次個會你入唔入稟， 同今次個大會開唔開， 乜有關連的嗎？？ 如果有委員俾人告超速， 咁又可以唔開大會？？ 有唔同咩？？ 進入司法程序喎。。。。

根本， 風馬牛不相及。

********************************************


我地睇多份文件，

2013年4月24日緊急內務會議記錄


第6.5

「商討及通過決定於6月8日召開5﹪業主要求撤換主度及委員的特別業主大會。由於議程涉及徹(撤)換管委會主席及委員， 經各委員商議後， 認為新管理公司即將接任本苑工作， 為免影響管理公司之交接及屋苑之日常運作癱瘓， 包括處理承辦商合約及各類財務事項， 故被迫將業主大會延至本年6月8日召開。管委會各委員一致通過上述業主大會之日期。主要是為屋苑整體利益著想， 敬請見諒！」


再睇番昨天主席出的業主大會延期通知， 第五段同第六段，

「由於本屋苑的管理公司(新昌管理服務有限公司)於2013年5月31日將會離職， 而新管理公司亦會於2013年6月1日正式上任， 法團有責任監察新舊管理公司的交持過程及文件接收清楚不會有誤。

故此， 新管理公司未必之能夠協助法團召開業主大會， 並須持法團諮詢法律顧問意見及使新管理公司接管工作𣈱順後才召開業主大會， 有關日期另行通知。」


夾埋一齊睇， 你地有乜感想？？？

我就直程拍晒手.................沒有最無耻， 只有更無耻。

回應主席張貼3月28日的會議記錄指控（3）

主席在佢的業主大會會議記錄中， 提到混亂所以無法繼續會議。

何解， 係秘書的會議記錄中， 並無提及？？

因為， 案件已經進入司法程序， 我地係唔應該將案情討論， 以保障當事人的利益。（畢竟， 會議記錄係法定文件， 有人會想用呢個文件來做為案件辯護的憑證）。

但鬍鬚仔想就主席的講法做幾點澄清。

衝突事件其實係有兩宗。

1。有人位約八十歲的老街坊涉嫌刑事毁壞主席放於桌上的名片座， 價值港幣十元。主席堅持警方一定要檢控該名年老業主。

2。法團的書記與一名本屋苑業主涉嫌有肢體碰撞， 該名業主身上有傷痕， 要求報警及驗傷。

但在主席的報告中， 則變成

”其間一批人士更與業主發生衝突， 一名男業主伙同約十多名人士就補選委員一事提出無理爭議， 向在場的法團成員挑釁甚至向業主作出威嚇， 搗亂會議損毁法團財物， 經法團成員及在場保安員勸止亦無敦。該十多名人士更在場起鬨作出倒（搗）亂行為， 損壞法團財物。”

係咪好似兩回事？？

而更重要的一點， 到底呢兩單衝突事件， 係幾時發生的呢？？

答案就係， 在議程一， 即主席報告事項時發生的。

主席係咪睇天與地， 學緊時空交錯？？ 將議程一的事件， 插播在議程五的議程中？？ 呢D移花接木技巧， 豈不欲蓋彌彰？？ 




（再續）

回應主席張貼3月28日的會議記錄指控（2）

在主席的週年業主大會會議記錄中， 係第4頁，第5點， 寫到 ：

”在進行上述議程前，有業主提出的動議不繼續進行上述議程之投票程序，主席勸阻亦無效， 由於該業主所提出的動議並不包含在是次業主大會議程內， 故已違反建築物管理條例344章附表3第2條(1)(1AA)(b)的規定， 所以該業主提出的動議和相關之表決均屬無效。

大家記住， 係呢個時候， 鍾沛林律師行的陳智康律師， 係在場的。

而我地提出動議不繼續進行上述議程， 係由民政事務署代表林國棟先生， 陳智康律師同李淑玲主席商量， 並接受後才進行表決。

我想問， 主席而家係咪投訴陳智康律師在當時未有提供法律意見而失職？？

***************************************************************

建築物管理條例344章附表3第2條(1)(1AA)(b)原文係咁寫的 ：

(1AA) 會議通知須指明 ﹣
(b) 擬在會議上提出的決議（如有的話）或其他擬在會議上討論的事宜。（由2007年第5號第28條增補）

以上呢條， 係話明秘書要係會議前14日貼出會議通知， 而會議通知係要附合的事項， 呢條係解作， 會議通知係需要列明開會的決議或者討論的事宜。

(我諗主席係用錯條例抄錯書了。不過， 主席識用建築物管理條例344章的條例作為依歸， 總的， 都是進步）



我相信， 主席係想引用附表三（7）

”業主大會的程序， 須為法團所決定者。”  （由1993年第27號第40條增補）

即係話， 主席作為主持人， 係由佢訂定議程， 你點可以話改就改？？



參考案例[LDBM000338/2004] 余劍英訴張文東及另三人

法官判詞第15點，

“再者， 該條例附表3第7段說明”業主大會的程序，須為法團所決定”， 而附表3第3(3)段亦說明“法團會議上提出的一切事項， 均由業主投票表決， 以多數決定”.........


以我的解讀， 法官話， 無錯， 業主大會的程序係由主持人編訂， 但係法團會議上， （當然包括業主大會）提出的一切事項， 都要由業主投票決定， 所以， 你要散會， 唔該由大會投票決定， 我要改議程甚至不議決某個議程， 亦都係由業主投票來決定。

咁我地咪以表決的方式， 以多數的決定， 不繼續進行議程5之投票程序LOR。

主席幾時對法律的解釋權高於法官？？ 


另我亦引述參考案例 [LDBM152/2012] 何英生及另九人對王竹筠及另七人

法官判詞第67點，

“本席認為， 業主關心所住屋苑的事宜， 是無可厚非的。大家有不同意見， 亦屬正常。<<建築物管理條例>>提供一個機制， 讓業主在業主大會討論，就關乎大家的議題作出決定。”

判詞第68點，

“就本案而言， 倘若新屯門中心的業主對修葺外牆紙板石工程有意見， 應該在法團作出決定之前提出， 大家集思廣益， 透過討論和（如有需要）表決， 謀求取多業主認可的方案。倘若有業主（不論因何原因）選擇放棄在業主大會發言和投票， 便須承擔後果， ........"

註 ： 判詞原文特意在判詞第68點的”之前”兩字加上底線。

業主對當日的議程有疑問， 要求在議決前討論， 甚至要求以表決的方式來決定是否繼續該議程， 按法官的判詞來解讀， 絕對合情合理合法， 亦是我們業主的權利。

******************************************************************

以上種種， 就是法團不斷在通告， 記錄中稱之為“搗亂”。

到底誰是誰非， 其實， 當日在場的業主己經用選票確確實實地將真相告訴大家了。

（再續）

回應主席張貼3月28日的會議記錄指控（1）

各位，

主席今天在各大堂張貼了佢自己所出的2013年3月28日週年業主大會會議記錄。

懇請各位將此記錄列印存檔。並將該記錄同本文一同閱讀。

該記錄有一個非常“嚴重”的指控，見第5項第三段，

”因有業主離場， 在正常的情況下有效票數應該下降， 但出奇地票數不降反升（第三項及第四項決議由不足二十萬業權份數， 而第五項議程， 第六項議程及第七項議程上升至五十多萬業權份數）， 法團懷疑有人投票的程序上作出舞弊行為， 將會要求管理公司盡快交出有關大會業主出席簽署表等資料， 讓管理委員會進行覆核。“

各位， 按秘書所出的2013年3月28日會議記錄，（目前尚張貼於大堂， 各位可參考）

議程3， 議決委聘核數師審計2013年1月1日至2013年12月31日的財務報表及有關服務費用

投票總數 ： 191，604份

議程4， 議決委聘海景花園2013年5月1日至2015年4月30日的清潔服務承辦商及有關服務費用

投票總數 ： 198，890份

議程5 ： 議決委聘海景花園加建升降機及井道工程的工程承辦商及有關工程費用
（由於上述議程進行前， 有業主動議不繼續進行上述議程之投票程序， 經大會商議後同意以後備票表決是否繼續進行議程5之投票程序， 結果如下 ：

投票總數 ： 112，428份 （有業主代表沒有投票）

議程7 ： 補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會秘書職位

投票總數 ： 102，823份

所以， 主席所講議程5， 議程7的有效票上升至五十多萬份數的講法， 並不正確。

回到議程6 ： 補選海景花園業主立案法團第十屆管理委員會委員3名

	業權份數	百份比
1. 趙瑤輝先生	85,350份	16.64%
2. 黎浩強先生	86,428份	16.85%
3. 張家驥先生	0份	0%
4. Ms Lee Wendy	2,933份	0.57%
5. 賴韻詞女士	111,946份	21.82%
6. 黃秀如女士	113,024份	22.03%
7. 劉錦芳女士	113,325份	22.09%
合共	513,006份	100.00%
註 : 廢票共1張

投票總數 ： 513，006份  （主席應該係講呢一個議決）


************************************************************

鬍鬚仔而家講解一次，

而家有十張票， 每張票係選三個委員。

我而家假設當中， 有2張係投1，2，3號候選人，
其餘8張係投5，6，7號候選人

如果我地唔係用份數， 而係用票數去登記， 就會有以下的結果

	票數	百份比
1. 趙瑤輝先生	2	6.67%
2. 黎浩強先生	2	6.67%
3. 張家驥先生	2	6.67%
4. Ms Lee Wendy	0	0.00%
5. 賴韻詞女士	8	26.67%
6. 黃秀如女士	8	26.67%
7. 劉錦芳女士	8	26.67%
合共	30	100.00%

大家見唔見到， 明明只得十張票， 但總票數而家係30票？？ 

因為， 一張票， 投了三個候選人， 所以總票數， 咪多了三倍LOR。

按議程3，4來計算， 出席份數約為200，000份（按主席所出的週年業主大會記錄第一頁的數據）， 而家選三個候選人， 總票數會變成三倍， 即約600，000左右。再從得票估計， 8萬多份的票只是投了1號及2號。（呢堆選票應該係授權李淑玲主席的票）

所以， 以600，000 減去8萬多票（因為佢地只係選兩個候選人， 無選第三個）

總票數約五十一萬多份， 請問有乜問題？？ 數計出來好合理喎。

主席， 我寧願你係蠢， 而唔係故意的含血噴人， 你係侮辱緊專業的新昌管理公司， 同時亦侮辱當日出席投票的業主。

我已經盡力唔俾管理公司派發主席所出的會議記錄， 就是避免貽笑街坊， 奈何， 你堅持要派， 我無能為力。

（再讀）

3月28日的業主大會會議記錄， 已經張貼係各座的當眼處

尤其係有份出席的業主， 請大家確認一下， 呢份會議記錄有無問題。

2013年3月28日週年業主大會會議記錄

公正的鍾沛林律師行

係5月7日, 鬍鬚仔以秘書身份向鍾律師發信.

致鍾沛林律師行的信

鬍鬚仔去問律師的法律意見, 正正就係唔想我地屋苑再添煩添亂.

律師樓好公正, 真係好公正咁回信了.
陳智康律師的回信

所以, 以後主席話問過律師, 律師話合法之類的說話,

先問下主席,

佢有無開過會, 授權主席去問律師??
同埋, 律師有無書面回覆.

否則, SORRY, 我會當你係假傳聖旨.

2013年4月24日緊急內務會議記錄

鬍鬚仔係上一篇網誌都有講, 已經向鍾沛林律師查問有關內務會議的執行力問題.

點解要咁做??

如果個會的議決係無執行力, 佢傾乜, 講乜, 寫低D乜, 關我地乜事??

等於你地開個大食會, 記錄當日你地食過乜牌子汽水薯片.....  甚至話題去到CY根本就唔應該係香港特首....

你嗡之嘛, 都無執行力.

如果呢個會有執行力, 嘩, 精彩了.

咁我地睇下呢份會議記錄.

4月24日緊急內務會議記錄

5.4 及 5.5,

"由於在2013年3月28日之周年業主大會, 有人存心搗亂導致場面混亂, 大會無法進行. 所以補選無效, 原已委任之秘書及委員仍然有效至下一次業主周年大會為止. "

主席的權力, 己經超然了, 超越了法律, 甚至權力比法官更高.

鬍鬚仔有幾個問題, 大家諗下...

當日3月28日大會議程6, 主席一個人的授權票, 大約有一百張. (接近啦.)
係議程6時, 呢D授權票, 有無投到??

答案係, 有. (從之前投票選擇會計師及清潔公司的投票記錄可作參考)

咁點阻礙到會議進行?? 案例都曾經講過, 大會順利投票, 何來混亂?? 法官已有準則. 當然, 如果主席權力大過法官則另當別論.


6.2 更離譜

"商討及通過2013年4月19日"輝煌"發出律師信事宜全權交由"鍾沛林律師行"跟進處理."

大家明唔明白呢個議決講乜??

商討過D乜??
全權交由"鍾沛林律師行"跟進處理, 咁即係點??

你不如將鬍鬚仔層樓交由美聯物業全權處理, 咁咪乾手淨腳, 唔駛篤眼篤鼻LOR.

大維修承建商出律師信俾我地, 咁係咪我地決定點做?? 點解你會有人可以"全權"處理我地的事情?? 律師行話俾錢, 我地就俾? 佢話打官司, 我地就打??

否則, 乜叫做"全權"處理??

主席, 你當我地業主的權益係乜?? 你個人產業?????

之不過, 目前律師未覆你個會的有效性, 所以我未開拖. 事情一定要攪清楚先可以行動. 請大家忍耐一下.

主席成日話佢開會可以通過議決, 係佢假傳聖旨? 定係律師真係咁講?? 問下咪知LOR

大家成日見到, 主席開會, 會全部揀私人地方,

包括黎先生大宅, 黃金海岸會所,

既無通知所有委員及秘書. (雖然佢會議議程有寫致全體委員)

又唔俾各位業主出席討論.


無人會話你開會"唔合法", 因為, 莫講話"內務會", 就算你開"火鍋會", "大食會", 全部都係"合法"

分別係, 你呢個係私人地方開的會, 無通知委員秘書, 即使委員秘書甚至業主想出席都摸其門而不入的會議, 所得出來的議決, 有無"執行力"呢??

主席同委員做咗起碼年幾, 之前係海景花園會議室, 每個月都有開常務會, 但至從二月四日開完之後, 無再開過, 突然轉晒模式,

企圖繞過正式的管委會常務會議的味道甚濃.

作為秘書, 就呢個會務問題, 我當然會向法團律師請求法律意見, 照計, 法團律師係有責任同義務要令到我地會務合法, 否則, 我地俾錢佢來做乜?? 大家認為係唔係??

五月九日, 我地又召開之前一向咁樣開的管委會常務會議, 法團主席及四位委員一向都無出席, 我又諗唔明何解又要繼續係五月十三日召開一個唔俾人參加的內務會.....

我諗大家都好想知, 我亦要求法團律師係五月十一日13:00前回覆. 全文如下:

秘書致鍾沛林律師行有關會務的法律意見

法團律師的合約, 於2013年5月31日到期, 照計, 就算去到最後一日, 佢地都會有專業精神去為我地屋苑及法團服務.

待律師回覆, 鬍鬚仔先會再決定行動.

4月27日業主大會點滴

4月27日我地開大會選管理公司， 三間管理公司揀一間。

之前法團俾資料我地參考， 但從無開諮詢會， 只係， 開會前俾你聽二十分鐘， 發問十分鐘， 大家就要去揀一個超過600萬的合約。

而更誇張係， 原來俾我地的資料， 竟然有出錯， 咁， 揀乜？？

好多人襯住主席係度見大家， 不斷咁去問問題， 係， 好多問題， 但主席只係答咗一個問題。

就係， 到底幾時將法團的印章同瑣匙交俾鬍鬚仔？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

法團的印章有乜用？？ 就係， 任何合約， 都要由主席簽字， 由秘書蓋章， 方可生效。

鬍鬚仔做為秘書， 係要審視番個合約的條文。

按法律， 由鬍鬚仔擔任秘書的14天內， 有關的印章， 文書等等， 都要全部交俾鬍鬚仔。

鬍鬚仔3月28日當選， 4月16日向土地註冊處登記， 係4月26日已經將有關的政府文件交俾主席過目， 要求取得印章， 天公地道。

FINE， 係律師， 當區區議員朱順雅， 民政事務處， 以及十幾名型到痺的G4見證下， 主席話， 4月29日14：00， 係本屋苑的管理處， 在議員的見證下， 將印章交俾鬍鬚仔。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

主席有病。無錯， 主席今日通知佢自己有病， 所以拒絕拿個印章出來， 鬍鬚仔同朱議員搭正14：00到管理署， 都希望主席可以移玉步甚至由我地派管理員上去拿印章及瑣匙。

結果， 當然大家估得到。。。。（講真， 兩日前大家都估到啦。）


有新搬入來的街坊俾電郵鬍鬚仔報料， 可能因為生面口， 所以主席可能沒有擺出“應有的病容”， 咪照樣去街街。。。。

主席住四座， 管理處係四座樓下。。。。出到街但去唔到管理處， 究竟點落街架呢？？？ 鬍鬚仔諗極都諗唔明。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

個印章點解咁好用？？

因為， 主席鍾意幾時召開會議， 可以蓋個章。

有無開會都好， 佢自己大筆一揮， 文章寫好， 自已簽完名蓋個章， 就話係會議記錄。

出通告， 佢蓋個章， 管理處就唔可以唔出。

甚至乎， 拿住個印章， 開個會議， 絕對可以郁到我地的銀行戶口。

所以， 法律上， 為了減少呢D情況， 都會將持印章， 簽名的人分開。互相監管。呢D，連小學生做班會都會咁做。

係業主大會當日， 業主問你點解唔肯自己辭職走， 你話要做埋D手尾。咦， 唔通D手尾要用到個章？？ 唔俾得鬍鬚仔？？

到底而家葫蘆裡賣甚麼藥？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

幾位新業主參加法團，都係用自己工餘時間去服務， 而唔係去浪費時間去玩呢D無謂的鬥爭遊戲。鬍鬚仔自認料事如神， 睇怕， 3月28日的會議記錄， 一定同真實有出入。

而甚至， 4月24日的會議記錄， 會突然間將鬍鬚仔個秘書位送了俾黎先生。（段估簡先生唔會掛。。。咁高調會俾人起底架喎。）

主席， 鬍鬚仔一D利益都無， 一D著數都唔拿， 只要大家用票決定唔選我做秘書， 我二話不說就會起身兼配合新秘書。。。。。雖然你係主席報告話“浮名非吾所眷戀， 赤子之心空餘恨” （其實我相信佢係唔明呢兩句講乜的。。佢只係見以前司庫報告有呢兩句， 佢抄出來好似好型咁之嘛）但你行為上， 卻是無私顯見私， 鬼拍後尾枕呀。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

最後， 原來， 當日開會圍住主席的十件G4型男， 原來係出公數的”保護主席組“， 盛惠咗七千蚊。

唔好同我講話唔俾錢。。。因為， 主席有章有簽名， 錢早己俾了， 當然， 係佢“病”之前的事。

你要人保護你， 我地呢度大把業主又高又大隻。（鬍鬚仔都可以算一個掛）， 我做義工保護你， 義不容辭。你又話要慳錢， 今次又咁豪？？ 可憐停車場成排燈都無錢換呀陰公。

一個小小的澄清

由法團主席不斷張貼在大堂的通告， 難免會令人有懷疑。

主席講的係咪真架？？ 點解無端端又鬧雙胞？？ 佢自己開會選出來的委員秘書又合唔合法架？？

鬍鬚仔成日話， 文字騙不了人。

謹讓大家參考。

土地註冊處資料

鬍鬚仔亦會向法團前秘書吳麗霞追回法團的印章。

而在追討到印章之前所簽的任何文件， 以及沒有鬍鬚仔簽名的文件， 鬍鬚仔一律拒絕承認其合法性及責任。

謹此向各位交待。

籌組新法團， 你我同出力

相信大家等待這一天已經有一段很長的日子。鬍鬚仔亦希望在六月份， 讓海景花園能撥亂反正。

這張通告沒有如往常A3的尺寸貼在大堂， 但正是各位讓海景的屋苑管理邁進新一步的起點。

既然舊法團五位一體的小圈子處事方式未被認同， 那便讓新的業主重組法團， 以新的思維新的方法去管理。各位， 能否辛苦一點， 支持鬍鬚仔。

鬍鬚仔強調， 文字不會騙人， 數字不會騙人， 且讓鬍鬚仔寫下服務承諾， 各位亦可以將此文打印備存。

***********************************************************************

1. 鬍鬚仔會要求法團處事合法。

2. 加強與業主溝通。

3. 去“特權”化， 法團所有人不能享有特權， 包括任何提供服務公司的內部行政。

4. 提高法團透明度， 除了風火水電等緊急事項， 所有較大規模的工程， 會以不同的方法先諮詢後行事。

一個鬍鬚仔認為概念上的改變， 亦希望往後成立的法團仝人都能尊重及遵守， 就是， 法團並不是“管理”業主，相反， 法團是按”業主“的要求及決定而來”執行“的機構， 權在業主，並不在法團。一百個業主可能有一百個不同的意見， 我們處理這些意見而求同存異的方法， 就是以投票的方式來貫徹。

既然決定權不在法團，便沒有幫派之分。法團只需按主流（大多數）業主的決定來行事， 還權於民， 不偏不倚， 又何來不滿？？

這是貫徹香港持之以恆的核心價值， 尊重法治， 提倡民主。

建立制度是需要大家的出心出力。（起碼就要打破五人小組的權力）， 只要制定好， 任何人參與法團都以這個制度去行事， 這是鬍鬚仔的期盼。

莫以善少而不為， 莫以惡少而為之。鬍鬚仔希望各有識之士加入團隊。只要你對上邊所講的方針認同及支持， 亦願意花時間去為這個前提出力， 請加入我們的團隊。

鬍鬚仔肯承擔當中大部份工作。參與的團隊必定在決策上可以得到最充足的資料， 然後作出決策。（鬍鬚仔作為秘書， 並沒有議決的權力）。各位參與， 可能需要有較多時間去閱讀資料， 及每月一個晚上的開會辛勞。希望各位能加入。

必要時， 有一個委員的名額， 可以用“租客代表”的身份來參與及加入。法團需要的是願意為屋苑服務的人， 起碼， 鬍鬚仔並沒有任何門戶之見。

招募電郵 ： 22bblock3@gmail.com

謝謝。

鍾沛林律師行代我們回信輝煌

前幾日放了輝煌發給我們的律師信。

主席於星期一已經指示律師行回函，謹此通知各位。

至於信的內容， 我亦轉載如下 ：

鍾沛林律師行代海景花園業主立案法團的回信

起碼已經先行回覆了。期望接著下來的管委會， 能討論如何向輝煌提出理據力爭，

而不是跪地付款。

回覆 ： 回覆 ： 有關本苑3月28日業主週年大會之來函

致 ： 第十屆海景花園業主立案法團主席 李淑玲女士

由 ： 第十屆海景花園業主立案法團秘書 王火強

日期 ： 2013年4月24日                            

檔案編號 ： IO／CM／EGM1-1

有關 ： 主席於2013年4月17日信件，

          “回覆 ： 有關本苑3月28日業主週年大會之來函”

主席 ，

本人反對你所張貼的通告的內容。

1,       2013年3月28日的業主大會， 已經順利完成並已經有議決， 三名委員及秘書亦已按法向土地註冊處登記。

         如主席想推翻該議決， 可以參考以下資料：

參考資料 ： ＜私人樓宇管理手冊2011年版＞

                           中西區區議員， 中西區關注樓字管理工作小組，

                           中西區民政事務處            出版

網上版本 ： http://www.districtcouncils.gov.hk/central/doc/sc/publications_links/BuidlingManagmentGuide_2011/BuidlingManagmentGuide_2011.pdf

第107頁，

問96 :業主如懷疑法團業主大會的程序有不符合規定之處， 可以怎樣做？？

答 ： 業主如認為法團業主大會的任何程序不符合規定， 應即時在會上     提出反對， 並要求把反對意見紀錄在案， 此舉旨在盡量避免被視為已默許不符合規定的事宜， 在有關的會議後， 不少於5﹪的業主可根據條例附表3第1（2）段要求管委會主席召開法團特別大會， 以討論有關事宜， 業主也可向土地審裁處申請發出特別的命令，例如宣布有關的會議或有關會議所通過的決議無效。

案例 ： Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and Others [CACV234/2002]

2,       本人反對你在信件中（1）末段的說法：

“…為各業戶安全之大前提下， 本人被逼在議程6未完成時， 以大會主席身份宣佈散會。”

          

         當日的會議錄影可作證明， 在場業戶， 包括本人， 並無聽到主席的散

         會宣佈。

         案例 [LDBM3/2006] 判詞第8段第一句：

         “上述判詞已清楚說明休會並不是由主席一人決定， 而是由大會決定。”

3,       本人反對你在信件中（2）的說法：

         “本人重申第6項及第7項周年大會議程， 是在本人宣佈散會後及與法     律顧問及眾委員離開會場後才完成議決。因此，議決選出秘書及3名委   員均屬無效， 而閣下以秘書身份發出之文件同屬無效。“

                                      A. 議決的有效性， 與主席，委員及律師的在場與否， 並無關連；

                                      B.  重覆上文2的講法， 主席當日並無宣佈散會；

                                      C.  按 <私人樓宇管理手冊2011年版>：

第21頁 延會舉行日期      

問34: 誰可決定延期舉行會議？ 主持會議的人是否有絕對的權力作出這項決定？？

答 ： 主持會議的人沒有權力單方面決定延期舉行會議，會議應否延期舉行， 須由出席的業主決定， 在情況需要時， 應進行表決， 藉以確認多數業主的意向。如出席會議的業主並無提出反對， 可當作出席的業主同意延期舉行會議。

        

                           案例 ： 余劍英 訴 張文東及另三人[LDBM338/2004]；

                                      梁豪聖及另六人 訴 岑耀東及另五人

[LDBM153/2005]； 何可華及另一人 訴 海富苑業

主立案法團及另十人[LDBM/2006]

問35: 延會有何程序？ 是否須就延會發出新的會議通知？

答 ： 延會的程序與原來會議的程序相同。因此，應就延會發出新的會議通知， 換句話說， 即使是延會， 管委會秘書也須在會議日期至少14天前， 向每名業主及租客代表發出會議通知。

        

                           參考條文 ： 條例3(13), 3A(3K), 4(15)及40C(14)條， 以及附                                         表3第5A(1)段

                 

問36: 假如法團會議延期舉行， 而會上尚未討論議程項目(4)和(5), 在這情況下， 業主在延會上附了通過有關項目(4)和(5)的決議外， 可否通過一些新項目的決議？

答 ： 不可以。延會是為了延續原來會議而舉行， 因此， 業主只可就原來會議尚未討論的項目通過決議， 如業主有意通過新項目的決議， 應把該會視作新的會議。

即使主席聲稱曾發出單方面的延會， 但又未符合延會的程序， 主席聲稱後續的會議議決無效， 那未完成的議決該如何處理？？

4,       主席宜向法團律師尋求法律意見， 可考慮向土地審裁署要求裁定3月28     日業主大會的議決無效， 或可以5﹪的業主要求召開法團特別業主大會。

        

按法行事，是作為法團委員的最基本。

5,       主席於2013年4月24日召開緊急內務會議， 會議當中商議議決一名委員及一名秘書。查於第九屆海景花園業主週年大會中已確定海景花園業主立案法團法定人數為九名，任期兩年， 而當中的委員及秘書空缺， 亦已於2013年3月28日的周年業主大會中補選， 至今並無出缺， 在未議決增加業主立案法團法定人數的前提下， 增加委員一名及秘書一名， 並不合法。

6,       另外， 2013年4月24日的會議， 乃內務會議， 並無由秘書發出開會通知， 開會地點不詳， 四名委員及秘書均未能出席會議， 該會並不能替代受法律監管及要求的常務會議， 該會的任何議決， 並不代表管理委員會的議決。因此亦不會被承認及執行。

7,       為免引起默認的誤會， 本人特此致函主席並存檔。

專此。

                                                               第十屆海景花園業主立案法團秘書

                                                               王火強

回覆 ： 回覆 ： 有關本苑3月28日業主周年大會之來函

                                   

 (本信函已親交今天出席秘密內務會議的委員張運發先生轉交李淑玲女士， 同時亦已交管理處由管理處代交李淑玲女士， 管理處收信時間為2013年4月24日19：59）

金枝慾孽3正在上演

其實, 法團主席講乜出乜, 我都無理佢, 因為, 我唔想同佢嘈交.

但令到一眾業主好疑惑, 佢講到似層層, 到底, 我地係3月28日選出來的委員秘書, 點解又話無效??

私人樓宇管理手冊2011年版

係第107頁,

問96   :  業主如懷疑法團業主大會的程序有不符合規定之處, 可以怎樣做??

答 : 業主如認為法團業主大會的任何程序不符合規定, 應即時在會上提出反對, 並要求把反對意見紀錄在案. 此舉旨在盡量避免被視為已默許不符合規定的事宜. 在有關會的會議後, 不少於5%的業主可根據修例附表3第1(2)段要求管委會主席召開法團特別業主大會. 以討論有關事宜. 業主也可向土地審裁處申請發出特定的命令, 例如宣布有關的會議或有關會議所通過的決議無效.

案例 : Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and Others [CACV234/2002]

相信法團主席當然知道, 佢要推翻一個業主大會的議決結果, 可以用5%的業主召開大會, 或者以佢個人去向土地審裁署去要求判決.

而唔係自己出一張通告.

所以, 係未有以上兩者的動作, (即未有在業主大會中重選秘書及三位委員, 或者未有在土地審裁署要求判決前, 會議的議決是仍然生效的)

********************************************************

唔係喎, 主席係召開業主大會的通告, 佢話當日已經宣布因情況混亂, 終止會議, 我又唔係現場, 到底情況係點??

私人樓宇管理手冊2011年版

第21頁  延會舉行會議

問34          誰可決定延期舉行會議? 主持會議的人是否有絕對的權力作出這項決定??

答 : 主持會議的人沒有權力單方面決定延期舉行會議. 會議應否延期舉行, 須由出席會議的業主決定. 在情況需要時, 應進行表決, 藉以確認多數業主的意向. 如出席會議的業主並無提出反對, 可當作出席的業主同意延期舉行會議.

 案例 : 余劍英 訴 張文東及另三人[LDBM338/2004]; 梁豪聖及另六人 訴 岑耀東及另五人 [LDBM 153/2005]; 何可華及另一人 訴 海富苑業主立案法團及另十人 [LDBM3/2006]

（上述判詞只需按下便可取得， 方便各位參閱）

 問35          延會有何程序? 是否須就延會發出新的會議通知??

 答 : 延會的程序與原來會議的程序相同. 因此, 應就延會發出新的會議通知. 換句話說, 即使是延會, 管委會秘書也須在會議日期至少14天前, 向每名業主及租客代表發出會議通知.

 (參考條文 : 條例第3(13), 3A(3K), 4(15)及40C(14)條. 以及附表3第5A(1)段)

問36          假如法團會議延期舉行, 而會上尚未討論程項目錄(4)和(5), 在這情況下, 業主在延會上附了通過有關項目(4)和(5)的決議外, 可否通過一些新項目的決議?

答 : 不可以. 延會是為了延續原來會議而舉行的, 因此, 業主只可就原來會議尚未討論的項目通過決議. 如業主有意通過新項目的決議, 應把該會視作新的會議.

 "如果"有人宣布了"散會", 咁未完成的議決(6)補選委員及(7)補選秘書, 咁幾時開延會?? 有無人知?? 有無人聽到??

(放心, 有人咁講, 佢可以去土地審裁署, 先寫番份供詞先, 無人會夠膽講大話的) XD

所以, "散會"之說, 合唔合理?? 我諗"業主"可以用個人身份來入稟要求推番議決. 放心, 唔會用我地法團錢的.

*************************************************************************

其實, 3月28日的業主大會, 在主席及律師離開後, 我地有做以下程序. (可能主席唔知, 所以成日以為佢"有權"宣布無效)

1. 我地係重新登記, 確實有超過會議法定人數.

2. 我地有按建築物管理條例的要求, 即場委任臨時會議主持人.
3. 會議地點, 以及議程並無更改, 只是執行及完成會議.

4. 甚至, 所有投票及點票, 均有人在場監票, 包括民政事務署的職員.

至於當日開會, 唔係風和日麗, 但微雨, 而會議地點遠離民居, 在內投票的業主, 無任何生命危險,

或者, 我地係業主大會當日, 可以問下主席及要求有法律意見??

有關港深

今星期六晚, 我地要開全民大會, 選擇管理公司.

我地法團無提供到資料, 到底三間管理公司, 做過邊幾個盤?? 質數如何??

三間當中, 佳定, 其士富居, 我地之前都用過.

到底, 港深管理如何??

鬍鬚仔走訪屯門各大屋苑, (當然, 我無可能走得晒), 暫時只係知道, 翠林花園係由港深管理的.

上網調查, 找到呢一個網頁.

GreenlandGardenConcernGroup2012

而鬍鬚仔亦親自向這個群組的負責人請教.

 

 

鬍鬚仔特別同各位講



 

1. 鬍鬚仔係因為對呢間管理公司唔熟所以問人, 而所得的意見, 只係當時人的感受, 謹供各位參考, 並不是建議.

 

2. 建議所有業戶如果有疑問, 可向朋友查詢, 包括查看是否有朋友居住於翠林花園.

 

3. 鬍鬚仔保留了所有對話的原稿, 並無增加或刪減.

 

4. 關於海景法團意屬此公司, 乃法團向業戶收取授權書時透露; 所以文中, 鬍鬚仔係用"估計法團屬意深港"; 並非無的放矢.

利申, 本人從無參與管理公司的工作, 亦沒有任何親屬有入標是次的招標.

 

至於有關另外兩間管理公司所管理的屋苑, 鬍鬚仔知道, 佳定有管理"大興花園一期及二期", 至於其士富居, 暫未有資料. (如果任何街坊有資料, 歡迎留言, 讓我地業主自行去調查該管理公司的質素).

 

讓我們業主自行去找出自己認為適合的管理公司去管理我們的屋苑, 大家交流消息, 補充法團沒有透露的資料, (法團其實早該向不同的法團查問管理公司的管理質素), 民間交流, 相信沒有觸犯法律吧.

這幾天工作流程一覽

4月19日， 收到輝煌的律師信。

4月20日早上， 已與海景IC鄭經理商討。
    （1） 要求準備好有關海景花園工程報告及簽收的文件
     （2）要求管理處聯絡主席及另外四位委員， 就他們時間方便， 要求召開緊急管委會， 商
               討有關輝煌律師信的回應。
      （3）要求管理處能準備一份帳目表， （House Account), 雖然沒有核數報告， 但起碼能反  
                映法團目前的財務狀況。

因為律師信有七天的限期， 要留時間讓律師回信（如果順利的話）， 我地最遲需於星期四（即4月25日）要俾指令律師。因此我認為， 緊急管委會最遲需於星期三（4月24日）召開。

4月22日早上， 聯絡管理處鄭經理， 按鄭經理的回覆， 法團主席已經通知鍾沛林律師行就輝煌的信件作出回覆。
        （1） 律師信回覆前， 一定要先給客戶查閱確認才能開出；
         （2）所以鬍鬚仔要求當收到這封律師信副本， 要求給我存檔；（起碼， 我都要確認信          
                   件內容是否對我們有利；
          （3）基於上面有關開會日期的逼切性， 如果4月23日還未收到該律師信的副本， 我們
                    都需要馬上召開緊急管委會， 要留低記錄， 並非我們業主不作抗辯， 而是我們的
                    抗辯被阻撓了。將來亦要以此作為呈堂證供。

記錄如上， 讓大家知道， 秘書及新委員做過乜， 我地絕對無放棄過執行我地公職的責任。

謹此。

對輝煌律師信的思考方向

對於大維修的保固金事宜， 鬍鬚仔的思路如下。

1。到底我地之前法團簽過／簽咗乜嘢文件？？

2。到底大維修係完成工程未？ 我地而家眼見的工程缺撼，廿多個住戶因維修修而造成的損失， 到底責任誰屬？

3。大維修跟進的管理公司將於5月31日離開， 文件的交收， 會否有遺漏？ 新管理公司能否在短時間內接手處理？？

4。我地從合約的細則中， 是否有任何保障及對我們有利的條款？？

5。就算要支付， 是否要支付全數？？ 還是訟裁， 反索償？ 那個對我們較有利？

6。現在法團律師， 是否會替我們跟進處理？？ 甚至， 主席及另外四名委員， 是否會同鬍鬚仔合作處理？？

7。權仍在主席及四名委員身上， 他們的決定就主宰這筆保固金的命運。對上一次的付款， （即第三期支付的七百多萬）， 由全體業主決定； （雖然最後法團都是付了鈔）；這次的付款， 是否可以由全體業主決定？？

8。時間緊逼， 如何可以在短時間內召集到法團會議， 得到議決， 讓法團律師就輝煌的律師信進行回覆？？

9。甚至，如何確保業主能得到全部文件的資料才進行議決？？ （否則， 又是選新管理公司， 一張紙就要你揀的鬧劇。）

10。迄至今， 兩年的核數報告都沒有， 到底我們目前真實的財政如何？？



千蒼百孔， 問題一來便原形畢露！ 但現在不是追究的時候， 現在是我們在思考跟住點樣行落去的時候。

先寫下思路的大鋼， 以便集思廣益， 否則， 東拉西扯對解決問題無用， 反而添煩添亂。謹此拋磚引玉， 亦期望屋苑有識之仕， 能作出指導及修正。

當大家都經過深思熟慮， 便能做出決定。有了決定， 方向便清晰了， 處理便容易了。

收到輝煌要求支付保固金的律師信

鬍鬚仔今天收到由管理處轉交的一封律師信, 日期為2013年4月18日. 由輝煌建築(亞洲)有限公司致海景花園法團, 要求發放保固金.

律師信原文

鬍鬚仔希望各位能給一點意見. 讓鬍鬚仔知道大家的看法才去部署.

基於此BLOG是公開的, 煩請電郵到  鬍鬚仔郵箱 (按此便可)

叩謝.

司庫財務報告

相信大家手上都有司庫發俾大家的財務報告。

鑑於係我地屋苑的資料， 唔想係呢度公開， （等於打開個銀包俾人睇有幾多錢， 歡迎入來掘金）。

所以， 鬍鬚仔希望大家拿番個報告出來， 我地節錄討論。

1. 呢份係乜東東？？ 只係一個銀行結餘的總結。

即係， 而家戶口有幾多錢， 走去打打簿， 然後填番D數俾大家睇。

點解無資產負債表？？

點解無損益表？？

你個袋有五百蚊， 但你爭貴利王七千幾， 你而家有有盈餘定係負債？？ 呢D， 係資產負債表先可以睇到。

至於， 你每個月用幾錢？？ 有無洗大到？？（我地係按住個開支來做財務預算）， 到底係洗少咗， 每個月可以有淨 （盈餘）？ 定係每個月都要打滾存的儲蓄主意， 個個月要蝕呢？（赤字）？？

呢D， 就係損益表度睇。

大家睇下第（4）項， 有一段好得意的評語， “（有支票未取款， 此戶口結存在3，000元以下才正常）。

咁而家多過3，000， 你俾個”唔正常的戶口結存“俾我， 代表D乜？？

鬍鬚仔唔係會計專科， 而家向高人求救。

（註 ： 鬍鬚仔估佢的意思係乜呢？？  就係， 支票已開， 但收支票者未過數， 所以戶口有咁多錢， 其實扣晒D支票， 戶口應該少過3，000）

如果係咁， 咁呢個支票戶口的錢， 係唔係全部都屬於法團？？

而法團到底有無負債？？ 有無錢未俾？？

點解全部都係“可用款項”？？

救命！！ 你求求其做， 但我地唔會求求其睇架， 司庫！

一封街坊的來信

收到一封街坊的來信,

得到佢的同意, 可以放上來俾大家參考. (但按呢位街坊的要求, 將佢姓名隱藏)

一位老人家的來信

經過同佢溝通, 我認為, 就最近前主席發表的信件, 我有需要回應同澄清.

鬍鬚仔又再講一次， 黑箱作業！！！！！

本身唔想回應法團的惹火文章。但係呢幾日分別收到十幾至二十個住戶的電話， 電郵， 既然係業主關心的事情， 鬍鬚仔又作一個回應。

1. 會議地點，

我地屋苑有專用的法團會址同會議室， 而點解法團會選擇一個“私人地方”去開會？？而作為一個法團， 會議地點要清晰， 誰是黎先生？？ 黎先生的哪一個家？？ 既然係一個公開的會， 法團張貼的係會議記錄，點可以含糊其詞？？

2. 出席人數，

法團會議需要秘書在場作會議記錄， 要有錄音， 因為秘書要對會議記錄的真偽負責， 到場的五位人士， 在沒有秘書到場的情況下， 有否選舉臨時秘書作為會議記錄？？ （會議記錄的末段， 簽名的人都只是以“海景花園業主立案法團第10屆管理委員會主席”的身份來簽署。

3. 安排會議

管委會的開會有要求， 但這種內務會議則沒有， 但相對， 內務會議既然沒有受法例開會要求所規管， 其內容亦沒有法定的權力。沒有法定權力的會議記錄， 何以仍以“法團”的身份來發佈？？ 包括鬍鬚仔在內的其他委員及秘書， 是否亦需對主席及四位委員的會議負責？？？

2. 會議記錄
    （A） 1. “通過是次會議議程”

                     會議議程在哪？？ 是甚麼議程？？ 曾經張貼在那裡讓公眾人士參閱？

                     另外， 到場的幾位， 是誰舉手通過？？ 有無記載？？

                 2. “主席報告.......所以一致通過2013年3月28日業主大會第6及第7項議決無效”

                     文中最關鍵的字眼， 就是“主席宣布散會之後有人士強行繼續開會，因已宣報（佈）散會，所以一致通過2013年3月28日業主大會第6及第7項無效。

                     (i) 議程尚未完結， （主席是在第6項議程投票後離場， 議程還是在進行中）， 所以， 主席不可能宣佈散會。（要自圓其說， 頂多只可以是休會）

                     (ii) 如果是休會， 主席便需公布何時舉行續會。處理尚未完成的議決。（但並沒有）

                     (iii) 在主席及四位委員及律師離場前， 業主已就議程（6）作出投票， 並已宣布投票結束。

                     (iv) 而該票，由在場業主及民政事務處官員監票， 點票， 公報結果及將選票封存簽名作實。

                     (v) 結論： 如果主席是宣布了休會， 那便請在最近一次的業主大會中續會， 點算票數後宣報結果作實。

                           如果主席沒有宣佈休會， 即使主席及委員及律師不在場， 會議仍按照法律的要求， 確定了會議的合法人數後，推舉了在場的一位業主主持會議及繼續， 這是一個合法的會議， 主席何以在一個非公開及不受法律規管的會議上， 推翻業主大會的結果？？

                  3. "議決及通過2013年4月27日（星期六）晚上8時召開業主大會揀選管理公司...."

                      請問有多少委員投票議決及通過？？ 而這個議程， 是否需於管委會討論？？（起碼鬍鬚仔及其他委員無得傾）， 以此內務會擬定議程， 是否配得上 “黑箱作業”這四個大字？？

各位， 主席既可簽名又保留印章， 便失卻了監管的機制， 以此不公開會議來處理法團的會務， 排除異己， 獨攬大權， 是耶非耶？？

價格與名氣？？

大家都買過樓，買過電器。

新鴻基， 華懋， 不同的品牌， 就會有不同的價格。

Panasonic, 海爾牌， 都會有不同的價格。

甚至， 店舖如百老滙， 張毛記， 大家都各有喜好。

因為， 不同的品牌， 會讓消費者有不同的信心。

就之前法團張貼的分析表（其實只係記載， 入邊一D分析都無）， 大家係咪睇到一頭霧水？？

因為， 比較並唔係橙對橙， 蘋果對蘋果， 而是橙對蘋果， 如何比？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

過往， 每次管委會要招標，都會在管委會會議上， 討論標書的用字／要求， 大家亦可以睇到標書的式樣。

就以今次招標為例， 何解不同的管理公司， 會有不同的人手數目？？ 他們事前是否“公平地”得知我們原先的編制人數？？

管理合約， 到底是三年死約？？ 一死兩生？？ 兩死一生？ 半死半生？？

有無要求他地提供過往服務過的屋苑？？ 推薦信？ 訴訟記錄？？

比較表中， 有一欄叫做”屋苑改善建議“， 咁係乜建議？？ 但比較表中， 只係 ”有 ” ， 咁即係點？？

比較包薪制及實報實銷，

港深及其士富居， 經理人酬金兩者都是一樣。（即係， 無論包薪制同實報實銷， 我都係賺你咁多錢）， 呢點合理， 何解佳定會不同？？ 而且相差是29倍？？

作為法團， 唔係你講乜我就信乜， CROSS CHECK呢？？ 即係， 我要去驗証你所講的係咪真實， （法團係業主的代表， 只有法團先可以要求做實地考查， 唔通要個別業主分別去唔同地盤睇？？ ）

作為法團的秘書， 我都好想知， 但法團從來無將標書交俾我， 我無核對過， 我無資料去解答呢D問題。

比較表上， 亦沒有法團的人簽署， 咁即係邊位法團的人對呢份比較表負責？？ 一個比較表數字上的誤差， 係會誤導各位業主作出選擇， 到時又玩“唔關我事， 都係新昌的問題”？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

原本大家只可以靠呢份比較表， 就要係4月27日出席投票揀選。（六百幾萬的合約， 幾兒嬉？？）

新昌管理公司的韋經理， 只可以向法團主席爭取到係投票前的幾天， 要求法團開諮詢會， 等各位街坊可以向管理公司提問， 例如人手編制為何可以減少而能操作順利？ 編排如何

合約上有無一D古怪的要求？？ （我地要知都好正常啫？？ 新昌有辦你睇架啦）

而人手增減， 我地標書事前有無提出現時人手的編排做比較？？等等。

唔知幾日時間， 佢地會唔會對於價格／服務承諾有更改。

但大家睇唔睇得切？？ 又玩番同起戶外電梯時的同一套板斧？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

主席及另外四位委員， 你地到而家都未知海景花園業主點解對你的手法咁反感？？ 

海景花園， 世上最無良的僱主

無錯， 題目無打錯，我同你， 作為海景花園的業戶，都係世上最無良的僱主。

如果你否認， 唔該， 睇埋我呢篇文先。


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

我同你都打過工。

我同你都唔係鐵人， 我地都會病， 或者， 都會因為一些事情而返唔到工。

好的僱主， 我地會有假扣， 病假， 事假。

唔好的僱主， 就會用無薪假， No Pay Leave.

咁如果， 放假要賠錢呢？？ 即係， 你無返工， 無人工不特止， 仲要你賠番人工俾僱主呢？？

係咪無良？？ 

如果無返工要賠1.5倍／2倍呢？？

沒有更無良， 只有最無良。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

鬍鬚仔收過律師信， 所以， 講嘢要有根有據。

鬍鬚仔無睇過合約， 只係從管委會的會議記錄中搵到出來。

如果有管理員無返， （但大家唔好忘記， 管理員本身係有病假及事假的）， 原本的合約條文， 管理公司就要賠番兩倍薪金俾我地海景花園。（後來改為1.5倍）

即係話， 管理員每日人工當係300蚊， 佢無返工，人手就少咗一個，咁管理公司就要係每個月度扣600（兩倍）／450 （1.5倍）

從前文的連結， 新昌向我地收錢係分兩PART。

1。員工薪津， 呢筆錢係全部出晒俾伙記的。（過往未加人工， 係每月HK$490,450.00)

2。經理人酬金， 呢筆錢係新昌賺的。(按記錄， 係每月HK$2,000.00)

咁到底新昌缺勤退款， 退咗幾多？？

2011年10月至2012年12月缺勤退款表

新昌每個月收酬金， HK＄2,000/月， 15個月， 收咗HK＄2,000 X 15 = HK$30,000.00

但呢15個月， 扣缺勤而賠番俾我地， （我地海景花園作為“收入”的一部份），
總數係HK＄242,433.50

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

鬍鬚仔都係生意人， 絕對講合約精神， （大家都見到， 我地對付維修公司， 都係講合約精神）。本應只可以同新昌講， 鬼叫你傻， 咁O既條款你都簽。

但如果， 人事任命權係法團手上呢？？ 咁關唔關人事？

得罪主席， 得，你即刻唔駛返工， 你管理公司補唔切人俾我， 扣你兩倍。

係新昌管理我地屋苑期間， 法團主席到底要求過幾多個員工走？？

但走咗， 補唔切，就新昌賠。

咁合唔合理先？？

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

作為一個法團主席， 到底可唔可以干涉到管理公司的人事調動？？ 尤其係， 人事調動係會直接要求對方公司要賠償。

法團出過兩封警告信俾管理公司， （載於之前的網誌）， 同時， 下下直通總公司作出投訴， 呢D手法，要逼走一間管理公司， 有幾難？？

逼走呢間管理公司，去換其他更貴的公司， 為的，係我地的福祉？？

同一套的條款， 入標的三間公司， 係咪都照跟先？？ 如果唔係， 對原本的管理公司， 又係唔係公平？？

如果， 管理公司頂唔順的係呢位主席， 咁換乜鬼管理公司？？ 換個主席唔係好d咩？？ 起碼， 大家的開支都平咗。

選管理公司

相信大家都收到法團今日入俾大家的

海景花園管理服務合約招標結果分析

好多街坊問我， 睇唔明， 希望鬍鬚仔解釋一下。

1。包薪制， 即係， 管理公司包我地人手， 每月向我地申請薪金同酬金。例如A公司包我地有36人， 咁我地就每個月俾咁多錢。如果人手少咗， 佢要負責補足人手。

2。實報實銷， 即係，佢請幾多人我地俾幾多人工。話之你有無人返工， 管理公司都硬掘我地經理人酬金。

（當中， 有一間公司的酬金特別貴， 相信係之前填錯， 本來應該要向該公司問清楚， 但當我地去管理處問的時候， 得到的回覆， 係主席話唔好問， 直接填寫係度。）

我地海景花園一向都係用包薪制， 如果維持不變， 我地就照睇三間招標公司的包薪制價格及人手編制便可。

每間人手唔同， 價錢唔同， 到底點揀呢？？ 鬍鬚仔就將而家我地用緊的管理公司新昌的價格， 同呢三間比較一下。由於法團無俾到管理合約我睇， 我並唔知新昌之前簽的價錢有無分級制（TIER）， 即係第二年幾多， 第三年幾多。

我就用最近新昌提交要求於五月一日加薪的建議書來做比較。入邊有齊價錢同人手數目。

新昌加薪建議書

將呢個數據加入三間招標的管理公司， 我做咗一個比較。就以各公司最平的一年， 即第一年來做比較。（注意， 新昌的數據已經係符合五月一日最低工資的新價格）


新昌及另外三間招標公司的比較表



以上的連結， 建議各位全部打印出來做比較。

唓， 新昌自己都唔撈， 關我地乜事？ 幾平都無用啦。。。
如果你咁諗，  請睇下一個網誌。

財政預算

屋苑， 係要做財政預算， 計算每一年收入與支出， 達致平衡， 然後按業權分數來計算各戶的管理費。

法團每個月都鍾意貼收支表俾大家查閱。鬍鬚仔先將由2011年10月到2012年12月的收支表放係度， 等大家下載同查閱。

2011年10月至2012年12月海景花園收支表

收支表係乜東東？？ 就係， 每個月有幾多現金入戶口， 然後支付幾多現金出去。

你要好睇， 有幾難？？ 管理費收入帳， 但要俾錢的就唔俾住， 你實會每個月有正數架。

睇落會舒服D， 因為好似個個月有錢剩。

但別忘記， 要俾的終需要俾。

鬍鬚仔按照呢個收支表， 將當月份的收入同支出按月記錄。係用歴史數據來睇下我地個財務預算。

做預算的原則好簡單。非經常性的收入， 唔計算係收入。

支出， 則以14個月的開支計出平均值。來計算支出。

得出的歴史數據。

2011年10月至2012年11月海景花園的歴史數據

無錯， 按計算， 每個月入不敷支， 約駛凸HK＄31,000.

難為司庫係3月28日大大聲話， 我地個個月有盈餘，無赤字。數字，係呃唔到人的。

（所有計算數據， 全部按海景花園的收支表， 大家有時間都可以打印出來計算一下）

請大家留意， 呢個入不敷支， 就係法團不斷同老人家講佢地的功跡， 唔駛加管理費。

鬼咩， 不斷咁食緊老本之嘛。

係五月一日後， 最低工資生效， 管理員的薪金將會調升。

保安員最低工資總表

而按今日貼出的管理公司合約招標，管理公司的開支， 會較以往HK$492,450.00, 提昇3萬至6萬不等。

而於2013年3月28日所揀選的清潔公司， 則由HK$88,000 提昇HK$29,000.00

未計算屋苑各項開支按通脹上升， 保守計算的赤字已是每月 31，000 + 29，000 + 30，000 ／ 60，000， 即九萬至十二萬不等。 （講 緊管理費的11﹪至15﹪）


屋苑大把錢？？ 無赤字？？ 

選舉過後， 一天光晒？？ 而家先係開始

3月28日， 我地屋苑舉行選舉。

在到場業主見證下， 我地睇到法團的表現。。。。

主席報告， 只著重係佢領導下， 點樣用幾十蚊一條的橡筋去慳咗幾千蚊。。。（後記， 最後都係要換個新的閘巴）之類之類。。。

鬍鬚仔最關心的， 係法團點樣去跟進大維修的工程手尾， 點解主席唔係報告度提出。。。。

主席話我攪事。

到司庫報告， 話我地每個月有盈餘， 大把錢， 但係2013年的週年大會，只出示2010年的會計師財務報告， 咁呢兩年我地的財務係點？？ 業主提問， 法團又係閃閃縮縮唔答。

法團要求業主投票挑選戶外電梯的承建商， 但資料卻在3月28日中午， 待所有業主在上班時貼出， 業主們如何挑選？？ 而法團為何不諮詢業主？ 最後臨時動議， 經投票後擱置該次的承辦商議決， 待日後召開多個諮詢會後， 讓業主決定該電梯的款式， 廠家， 形號等， 始再決議。

當大家提到， 為何業主以5﹪要求召開業主大會， 要求撤換主席， 但法團遲遲不召開會議， 要求主席交待， 主席突然在會上提出自己及四位委員一同請辭。獲得業主們一片掌聲下突然離場。律師， 民政事務署官員皆在場， 而會場亦有大量業主在座。

主席及所有委員突然離場， 經過業主律師及管理處律師的電話查詢， 我地重新確認在座的業主數目超過10﹪的合法會議人數， 由業主推舉一位業主作為臨時大會主持， 繼續進行會議。（在主席及委員及律師離場前， 已進行揀選委員的投票， 繼續進行會議， 只是開票及點算）

誰是誰非， 自有公論。但既得業主們的投票支持， 相信新選的委員及秘書， 仍會努力為各位街坊服務。

＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊

四月二月， 鬍鬚仔已經聯絡管業處， 要求召開管委會， 皆因新昌離任在即（5月31日）， 需要馬上處理管理公司的面試及諮詢會工作。一星期， 管理處都無法聯絡到業主及委員。。。（真係橋， 全部都搵唔到）。

時間不能拖， 於四月九日， 由兩名新委任的委員向秘書要求， 按建築物條例344章附件二
第8 .1(b) 於四月十七日召開管委會。

2013年4月17日常務會議議程程

大家可以參考下議程， 係咪屋苑要討論的事？

﹣大家既然要做戶外電梯，之前拖了好多時間， 係咪要跟進同顧問先傾下流程同圖則？？

﹣五月一日要提高最低工資， 要修改屋苑的財政預算， 要唔要傾同通過？

﹣印章安排及文件交收， 好正常的交接， 而家主席自己簽名， 同時擁有印章， 有無不妥？？

﹣ 既然業主按法例以5﹪要求召開業主大會， 係咪應該按法例來舉行會議？？

﹣ 維修完咁耐， 甩甩漏漏， 三月九日馬海及輝煌來同業主會面， （法團當時無出通告， 亦唔俾管理處出通告， 所以大家唔知， 鬍鬚仔都係當日追管理處先知佢地到定唔到， 等咗成個鐘）， 既然我地已經提晒交晒公用部份的漏做及與合約不符， 作為法團要唔要跟進？？

鬍鬚仔自問無分黨分派， 只係按自己職責去處理屋苑事務。做每件事都要求自己對住得投票的街坊。且看下星期三， 主席及四位委員， 會否出席討論？？ 還是選擇流會？？

希望大家星期三， 一齊來見證下呢個第一次的常務會議， 到底最後開成點。

建築物管理條例及公契

其實， 每一個海景花園的業主， 都應該知道自己的權益及責任。

法團， 由選舉產生， 得到所有業主的授權去處理屋苑的管理，法團的產生方法， 行事方法， 受到建築物管理條例第344章所監管。

而作為管理人的角色， 其職責任及所行駛的權力， 則由本屋苑的公契所授與。

為著能令業主對海景花園的法團有較深入的認識及瞭解自己的權力， 鬍鬚仔將有關文件放係度， 俾大家下載同參閱。

建築物管理條例第344章

海景花園公契