2013年4月29日 星期一

4月27日業主大會點滴

4月27日我地開大會選管理公司, 三間管理公司揀一間。

之前法團俾資料我地參考, 但從無開諮詢會, 只係, 開會前俾你聽二十分鐘, 發問十分鐘, 大家就要去揀一個超過600萬的合約。

而更誇張係, 原來俾我地的資料, 竟然有出錯, 咁, 揀乜??

好多人襯住主席係度見大家, 不斷咁去問問題, 係, 好多問題, 但主席只係答咗一個問題。

就係, 到底幾時將法團的印章同瑣匙交俾鬍鬚仔??

******************************

法團的印章有乜用?? 就係, 任何合約, 都要由主席簽字, 由秘書蓋章, 方可生效。

鬍鬚仔做為秘書, 係要審視番個合約的條文。

按法律, 由鬍鬚仔擔任秘書的14天內, 有關的印章, 文書等等, 都要全部交俾鬍鬚仔。

鬍鬚仔3月28日當選, 4月16日向土地註冊處登記, 係4月26日已經將有關的政府文件交俾主席過目, 要求取得印章, 天公地道。

FINE, 係律師, 當區區議員朱順雅, 民政事務處, 以及十幾名型到痺的G4見證下, 主席話, 4月29日14:00, 係本屋苑的管理處, 在議員的見證下, 將印章交俾鬍鬚仔。

******************************

主席有病。無錯, 主席今日通知佢自己有病, 所以拒絕拿個印章出來, 鬍鬚仔同朱議員搭正14:00到管理署, 都希望主席可以移玉步甚至由我地派管理員上去拿印章及瑣匙。

結果, 當然大家估得到。。。。(講真, 兩日前大家都估到啦。)


有新搬入來的街坊俾電郵鬍鬚仔報料, 可能因為生面口, 所以主席可能沒有擺出“應有的病容”, 咪照樣去街街。。。。

主席住四座, 管理處係四座樓下。。。。出到街但去唔到管理處, 究竟點落街架呢??? 鬍鬚仔諗極都諗唔明。



******************************

個印章點解咁好用??

因為, 主席鍾意幾時召開會議, 可以蓋個章。

有無開會都好, 佢自己大筆一揮, 文章寫好, 自已簽完名蓋個章, 就話係會議記錄。

出通告, 佢蓋個章, 管理處就唔可以唔出。

甚至乎, 拿住個印章, 開個會議, 絕對可以郁到我地的銀行戶口。

所以, 法律上, 為了減少呢D情況, 都會將持印章, 簽名的人分開。互相監管。呢D,連小學生做班會都會咁做。

係業主大會當日, 業主問你點解唔肯自己辭職走, 你話要做埋D手尾。咦, 唔通D手尾要用到個章?? 唔俾得鬍鬚仔??

到底而家葫蘆裡賣甚麼藥??

******************************

幾位新業主參加法團,都係用自己工餘時間去服務, 而唔係去浪費時間去玩呢D無謂的鬥爭遊戲。鬍鬚仔自認料事如神, 睇怕, 3月28日的會議記錄, 一定同真實有出入。

而甚至, 4月24日的會議記錄, 會突然間將鬍鬚仔個秘書位送了俾黎先生。(段估簡先生唔會掛。。。咁高調會俾人起底架喎。)

主席, 鬍鬚仔一D利益都無, 一D著數都唔拿, 只要大家用票決定唔選我做秘書, 我二話不說就會起身兼配合新秘書。。。。。雖然你係主席報告話“浮名非吾所眷戀, 赤子之心空餘恨” (其實我相信佢係唔明呢兩句講乜的。。佢只係見以前司庫報告有呢兩句, 佢抄出來好似好型咁之嘛)但你行為上, 卻是無私顯見私, 鬼拍後尾枕呀

******************************

最後, 原來, 當日開會圍住主席的十件G4型男, 原來係出公數的”保護主席組“, 盛惠咗七千蚊。

唔好同我講話唔俾錢。。。因為, 主席有章有簽名, 錢早己俾了, 當然, 係佢“病”之前的事。

你要人保護你, 我地呢度大把業主又高又大隻。(鬍鬚仔都可以算一個掛), 我做義工保護你, 義不容辭。你又話要慳錢, 今次又咁豪?? 可憐停車場成排燈都無錢換呀陰公。





2013年4月27日 星期六

一個小小的澄清

由法團主席不斷張貼在大堂的通告, 難免會令人有懷疑。

主席講的係咪真架?? 點解無端端又鬧雙胞?? 佢自己開會選出來的委員秘書又合唔合法架??

鬍鬚仔成日話, 文字騙不了人。

謹讓大家參考。

土地註冊處資料

鬍鬚仔亦會向法團前秘書吳麗霞追回法團的印章。

而在追討到印章之前所簽的任何文件, 以及沒有鬍鬚仔簽名的文件, 鬍鬚仔一律拒絕承認其合法性及責任。

謹此向各位交待。

籌組新法團, 你我同出力

相信大家等待這一天已經有一段很長的日子。鬍鬚仔亦希望在六月份, 讓海景花園能撥亂反正。


這張通告沒有如往常A3的尺寸貼在大堂, 但正是各位讓海景的屋苑管理邁進新一步的起點。

既然舊法團五位一體的小圈子處事方式未被認同, 那便讓新的業主重組法團, 以新的思維新的方法去管理。各位, 能否辛苦一點, 支持鬍鬚仔。

鬍鬚仔強調, 文字不會騙人, 數字不會騙人, 且讓鬍鬚仔寫下服務承諾, 各位亦可以將此文打印備存。

***********************************************************************

1. 鬍鬚仔會要求法團處事合法。

2. 加強與業主溝通。

3. 去“特權”化, 法團所有人不能享有特權, 包括任何提供服務公司的內部行政。

4. 提高法團透明度, 除了風火水電等緊急事項, 所有較大規模的工程, 會以不同的方法先諮詢後行事。

一個鬍鬚仔認為概念上的改變, 亦希望往後成立的法團仝人都能尊重及遵守, 就是, 法團並不是“管理”業主,相反, 法團是按”業主“的要求及決定而來”執行“的機構, 權在業主,並不在法團。一百個業主可能有一百個不同的意見, 我們處理這些意見而求同存異的方法, 就是以投票的方式來貫徹。

既然決定權不在法團,便沒有幫派之分。法團只需按主流(大多數)業主的決定來行事, 還權於民, 不偏不倚, 又何來不滿??

這是貫徹香港持之以恆的核心價值, 尊重法治, 提倡民主。

建立制度是需要大家的出心出力。(起碼就要打破五人小組的權力), 只要制定好, 任何人參與法團都以這個制度去行事, 這是鬍鬚仔的期盼。

莫以善少而不為, 莫以惡少而為之。鬍鬚仔希望各有識之士加入團隊。只要你對上邊所講的方針認同及支持, 亦願意花時間去為這個前提出力, 請加入我們的團隊。

鬍鬚仔肯承擔當中大部份工作。參與的團隊必定在決策上可以得到最充足的資料, 然後作出決策。(鬍鬚仔作為秘書, 並沒有議決的權力)。各位參與, 可能需要有較多時間去閱讀資料, 及每月一個晚上的開會辛勞。希望各位能加入。

必要時, 有一個委員的名額, 可以用“租客代表”的身份來參與及加入。法團需要的是願意為屋苑服務的人, 起碼, 鬍鬚仔並沒有任何門戶之見。

招募電郵 : 22bblock3@gmail.com

謝謝。

2013年4月24日 星期三

鍾沛林律師行代我們回信輝煌

前幾日放了輝煌發給我們的律師信。

主席於星期一已經指示律師行回函,謹此通知各位。

至於信的內容, 我亦轉載如下 :

鍾沛林律師行代海景花園業主立案法團的回信

起碼已經先行回覆了。期望接著下來的管委會, 能討論如何向輝煌提出理據力爭,

而不是跪地付款。


回覆 : 回覆 : 有關本苑3月28日業主週年大會之來函


致 : 第十屆海景花園業主立案法團主席 李淑玲女士

由 : 第十屆海景花園業主立案法團秘書 王火強

日期 : 2013424                            

檔案編號 : IOCMEGM1-1

有關 : 主席於2013417日信件,
          “回覆 : 有關本苑328日業主週年大會之來函”

主席 ,

本人反對你所張貼的通告的容。

1,       2013328日的業主大會, 已經順利完成並已經有議決, 三名委員及秘書亦已按法向土地註冊處登記。

         如主席想推翻該議決, 可以參考以下資料:

參考資料 : <私人樓宇管理手冊2011年版>
                           中西區區議員, 中西區關注樓字管理工作小組,
                           中西區民政事務處            出版


107頁,

96 :業主如懷疑法團業主大會的程序有不符合規定之處, 可以怎樣做??

答 : 業主如認為法團業主大會的任何程序不符合規定, 應即時在會上     提出反對, 並要求把反對意見紀錄在案, 此舉旨在盡量避免被視為已默許不符合規定的事宜, 在有關的會議後, 不少於5﹪的業主可根據條例附表312)段要求管委會主席召開法團特別大會, 以討論有關事宜, 業主也可向土地審裁處申請發出特別的命令,例如宣布有關的會議或有關會議所通過的決議無效。

案例 : Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and Others [CACV234/2002]


2,       本人反對你在信件中(1)末段的說法:

“…為各業戶安全之大前提下, 本人被逼在議程6未完成時, 以大會主席身份宣佈散會。”
          
         當日的會議錄影可作證明, 在場業戶, 包括本人, 並無聽到主席的散
         會宣佈。

         案例 [LDBM3/2006] 判詞第8段第一句:

         “上述判詞已清楚說明休會並不是由主席一人決定, 而是由大會決定。”

3,       本人反對你在信件中(2)的說法:

         “本人重申第6項及第7項周年大會議程, 是在本人宣佈散會後及與法     律顧問及眾委員離開會場後才完成議決。因此,議決選出秘書及3名委   員均屬無效, 而閣下以秘書身份發出之文件同屬無效。“

                                      A. 議決的有效性, 與主席,委員及律師的在場與否, 並無關連;
                                      B.  重覆上文2的講法, 主席當日並無宣佈散會;
                                      C.   <私人樓宇管理手冊2011年版>

21頁 延會舉行日期      

34: 誰可決定延期舉行會議? 主持會議的人是否有絕對的權力作出這項決定??

答 : 主持會議的人沒有權力單方面決定延期舉行會議,會議應否延期舉行, 須由出席的業主決定, 在情況需要時, 應進行表決, 藉以確認多數業主的意向。如出席會議的業主並無提出反對, 可當作出席的業主同意延期舉行會議。
        
                           案例 : 余劍英 訴 張文東及另三人[LDBM338/2004]
                                      梁豪聖及另六人 訴 岑耀東及另五人
[LDBM153/2005]; 何可華及另一人 訴 海富苑業
主立案法團及另十人[LDBM/2006]

35: 延會有何程序? 是否須就延會發出新的會議通知?

答 : 延會的程序與原來會議的程序相同。因此,應就延會發出新的會議通知, 換句話說, 即使是延會, 管委會秘書也須在會議日期至少14天前, 向每名業主及租客代表發出會議通知。
        
                           參考條文 : 條例3(13), 3A(3K), 4(15)40C(14)條, 以及附                                         35A(1)

                 
36: 假如法團會議延期舉行, 而會上尚未討論議程項目(4)(5), 在這情況下, 業主在延會上附了通過有關項目(4)(5)的決議外, 可否通過一些新項目的決議?

答 : 不可以。延會是為了延續原來會議而舉行, 因此, 業主只可就原來會議尚未討論的項目通過決議, 如業主有意通過新項目的決議, 應把該會視作新的會議。

即使主席聲稱曾發出單方面的延會, 但又未符合延會的程序, 主席聲稱後續的會議議決無效, 那未完成的議決該如何處理??

4,       主席宜向法團律師尋求法律意見, 可考慮向土地審裁署要求裁定328     日業主大會的議決無效, 或可以5﹪的業主要求召開法團特別業主大會。
        
按法行事,是作為法團委員的最基本。

5,       主席於2013424日召開緊急內務會議, 會議當中商議議決一名委員及一名秘書。查於第九屆海景花園業主週年大會中已確定海景花園業主立案法團法定人數為九名,任期兩年, 而當中的委員及秘書空缺, 亦已於2013328日的周年業主大會中補選, 至今並無出缺, 在未議決增加業主立案法團法定人數的前提下, 增加委員一名及秘書一名, 並不合法。

6,       另外, 2013424日的會議, 乃內務會議, 並無由秘書發出開會通知, 開會地點不詳, 四名委員及秘書均未能出席會議, 該會並不能替代受法律監管及要求的常務會議, 該會的任何議決, 並不代表管理委員會的議決。因此亦不會被承認及執行。

7,       為免引起默認的誤會, 本人特此致函主席並存檔。

專此。





                                                               第十屆海景花園業主立案法團秘書
                                                               王火強





                                   
 (本信函已親交今天出席秘密內務會議的委員張運發先生轉交李淑玲女士, 同時亦已交管理處由管理處代交李淑玲女士, 管理處收信時間為2013年4月24日19:59)


2013年4月23日 星期二

金枝慾孽3正在上演

其實, 法團主席講乜出乜, 我都無理佢, 因為, 我唔想同佢嘈交.

但令到一眾業主好疑惑, 佢講到似層層, 到底, 我地係3月28日選出來的委員秘書, 點解又話無效??

私人樓宇管理手冊2011年版

係第107頁,

96   :  業主如懷疑法團業主大會的程序有不符合規定之處, 可以怎樣做??

: 業主如認為法團業主大會的任何程序不符合規定, 應即時在會上提出反對, 並要求把反對意見紀錄在案. 此舉旨在盡量避免被視為已默許不符合規定的事宜. 在有關會的會議後, 不少於5%的業主可根據修例附表31(2)段要求管委會主席召開法團特別業主大會. 以討論有關事宜. 業主也可向土地審裁處申請發出特定的命令, 例如宣布有關的會議或有關會議所通過的決議無效.

案例 : Kwan & Pun Company Limited v. Chan Lai Yee and Others [CACV234/2002]
相信法團主席當然知道, 佢要推翻一個業主大會的議決結果, 可以用5%的業主召開大會, 或者以佢個人去向土地審裁署去要求判決.

而唔係自己出一張通告.


所以, 係未有以上兩者的動作, (即未有在業主大會中重選秘書及三位委員, 或者未有在土地審裁署要求判決前, 會議的議決是仍然生效的)

********************************************************
唔係喎, 主席係召開業主大會的通告, 佢話當日已經宣布因情況混亂, 終止會議, 我又唔係現場, 到底情況係點??

私人樓宇管理手冊2011年版
第21頁  延會舉行會議

問34          誰可決定延期舉行會議? 主持會議的人是否有絕對的權力作出這項決定??
: 主持會議的人沒有權力單方面決定延期舉行會議. 會議應否延期舉行, 須由出席會議的業主決定. 在情況需要時, 應進行表決, 藉以確認多數業主的意向. 如出席會議的業主並無提出反對, 可當作出席的業主同意延期舉行會議.
 案例 : 余劍英 張文東及另三人[LDBM338/2004]; 梁豪聖及另六人 岑耀東及另五人 [LDBM 153/2005]; 何可華及另一人 海富苑業主立案法團及另十人 [LDBM3/2006]

上述判詞只需按下便可取得, 方便各位參閱

 問35          延會有何程序? 是否須就延會發出新的會議通知??
  : 延會的程序與原來會議的程序相同. 因此, 應就延會發出新的會議通知. 換句話說, 即使是延會, 管委會秘書也須在會議日期至少14天前, 向每名業主及租客代表發出會議通知.
 (參考條文 : 條例第3(13), 3A(3K), 4(15)40C(14). 以及附表35A(1))

問36          假如法團會議延期舉行, 而會上尚未討論程項目錄(4)(5), 在這情況下, 業主在延會上附了通過有關項目(4)(5)的決議外, 可否通過一些新項目的決議?
: 不可以. 延會是為了延續原來會議而舉行的, 因此, 業主只可就原來會議尚未討論的項目通過決議. 如業主有意通過新項目的決議, 應把該會視作新的會議.
 "如果"有人宣布了"散會", 咁未完成的議決(6)補選委員及(7)補選秘書, 咁幾時開延會?? 有無人知?? 有無人聽到??

(放心, 有人咁講, 佢可以去土地審裁署, 先寫番份供詞先, 無人會夠膽講大話的) XD
所以, "散會"之說, 合唔合理?? 我諗"業主"可以用個人身份來入稟要求推番議決. 放心, 唔會用我地法團錢的.
*************************************************************************
其實, 3月28日的業主大會, 在主席及律師離開後, 我地有做以下程序. (可能主席唔知, 所以成日以為佢"有權"宣布無效)
1. 我地係重新登記, 確實有超過會議法定人數.
2. 我地有按建築物管理條例的要求, 即場委任臨時會議主持人.
3. 會議地點, 以及議程並無更改, 只是執行及完成會議.
4. 甚至, 所有投票及點票, 均有人在場監票, 包括民政事務署的職員.
至於當日開會, 唔係風和日麗, 但微雨, 而會議地點遠離民居, 在內投票的業主, 無任何生命危險,
或者, 我地係業主大會當日, 可以問下主席及要求有法律意見??



有關港深

今星期六晚, 我地要開全民大會, 選擇管理公司.

我地法團無提供到資料, 到底三間管理公司, 做過邊幾個盤?? 質數如何??

三間當中, 佳定, 其士富居, 我地之前都用過.

到底, 港深管理如何??

鬍鬚仔走訪屯門各大屋苑, (當然, 我無可能走得晒), 暫時只係知道, 翠林花園係由港深管理的.

上網調查, 找到呢一個網頁.

GreenlandGardenConcernGroup2012

而鬍鬚仔亦親自向這個群組的負責人請教.

 
 
鬍鬚仔特別同各位講

 
1. 鬍鬚仔係因為對呢間管理公司唔熟所以問人, 而所得的意見, 只係當時人的感受, 謹供各位參考, 並不是建議.
 
2. 建議所有業戶如果有疑問, 可向朋友查詢, 包括查看是否有朋友居住於翠林花園.
 
3. 鬍鬚仔保留了所有對話的原稿, 並無增加或刪減.
 
4. 關於海景法團意屬此公司, 乃法團向業戶收取授權書時透露; 所以文中, 鬍鬚仔係用"估計法團屬意深港"; 並非無的放矢.

利申, 本人從無參與管理公司的工作, 亦沒有任何親屬有入標是次的招標.
 
至於有關另外兩間管理公司所管理的屋苑, 鬍鬚仔知道, 佳定有管理"大興花園一期及二期", 至於其士富居, 暫未有資料. (如果任何街坊有資料, 歡迎留言, 讓我地業主自行去調查該管理公司的質素).
 
讓我們業主自行去找出自己認為適合的管理公司去管理我們的屋苑, 大家交流消息, 補充法團沒有透露的資料, (法團其實早該向不同的法團查問管理公司的管理質素), 民間交流, 相信沒有觸犯法律吧.









這幾天工作流程一覽

4月19日, 收到輝煌的律師信。

4月20日早上, 已與海景IC鄭經理商討。
    (1) 要求準備好有關海景花園工程報告及簽收的文件
     (2)要求管理處聯絡主席及另外四位委員, 就他們時間方便, 要求召開緊急管委會, 商
               討有關輝煌律師信的回應。
      (3)要求管理處能準備一份帳目表, (House Account), 雖然沒有核數報告, 但起碼能反  
                映法團目前的財務狀況。

因為律師信有七天的限期, 要留時間讓律師回信(如果順利的話), 我地最遲需於星期四(即4月25日)要俾指令律師。因此我認為, 緊急管委會最遲需於星期三(4月24日)召開。

4月22日早上, 聯絡管理處鄭經理, 按鄭經理的回覆, 法團主席已經通知鍾沛林律師行就輝煌的信件作出回覆。
        (1) 律師信回覆前, 一定要先給客戶查閱確認才能開出;
         (2)所以鬍鬚仔要求當收到這封律師信副本, 要求給我存檔;(起碼, 我都要確認信          
                   件內容是否對我們有利;
          (3)基於上面有關開會日期的逼切性, 如果4月23日還未收到該律師信的副本, 我們
                    都需要馬上召開緊急管委會, 要留低記錄, 並非我們業主不作抗辯, 而是我們的
                    抗辯被阻撓了。將來亦要以此作為呈堂證供。

記錄如上, 讓大家知道, 秘書及新委員做過乜, 我地絕對無放棄過執行我地公職的責任。

謹此。

2013年4月20日 星期六

對輝煌律師信的思考方向

對於大維修的保固金事宜, 鬍鬚仔的思路如下。

1。到底我地之前法團簽過/簽咗乜嘢文件??

2。到底大維修係完成工程未? 我地而家眼見的工程缺撼,廿多個住戶因維修修而造成的損失, 到底責任誰屬?

3。大維修跟進的管理公司將於5月31日離開, 文件的交收, 會否有遺漏? 新管理公司能否在短時間內接手處理??

4。我地從合約的細則中, 是否有任何保障及對我們有利的條款??

5。就算要支付, 是否要支付全數?? 還是訟裁, 反索償? 那個對我們較有利?

6。現在法團律師, 是否會替我們跟進處理?? 甚至, 主席及另外四名委員, 是否會同鬍鬚仔合作處理??

7。權仍在主席及四名委員身上, 他們的決定就主宰這筆保固金的命運。對上一次的付款, (即第三期支付的七百多萬), 由全體業主決定; (雖然最後法團都是付了鈔);這次的付款, 是否可以由全體業主決定??

8。時間緊逼, 如何可以在短時間內召集到法團會議, 得到議決, 讓法團律師就輝煌的律師信進行回覆??

9。甚至,如何確保業主能得到全部文件的資料才進行議決?? (否則, 又是選新管理公司, 一張紙就要你揀的鬧劇。)

10。迄至今, 兩年的核數報告都沒有, 到底我們目前真實的財政如何??



千蒼百孔, 問題一來便原形畢露! 但現在不是追究的時候, 現在是我們在思考跟住點樣行落去的時候。

先寫下思路的大鋼, 以便集思廣益, 否則, 東拉西扯對解決問題無用, 反而添煩添亂。謹此拋磚引玉, 亦期望屋苑有識之仕, 能作出指導及修正。

當大家都經過深思熟慮, 便能做出決定。有了決定, 方向便清晰了, 處理便容易了。






收到輝煌要求支付保固金的律師信

鬍鬚仔今天收到由管理處轉交的一封律師信, 日期為2013年4月18日. 由輝煌建築(亞洲)有限公司致海景花園法團, 要求發放保固金.

律師信原文

鬍鬚仔希望各位能給一點意見. 讓鬍鬚仔知道大家的看法才去部署.

基於此BLOG是公開的, 煩請電郵到  鬍鬚仔郵箱 (按此便可)

叩謝.

2013年4月16日 星期二

司庫財務報告

相信大家手上都有司庫發俾大家的財務報告。

鑑於係我地屋苑的資料, 唔想係呢度公開, (等於打開個銀包俾人睇有幾多錢, 歡迎入來掘金)。

所以, 鬍鬚仔希望大家拿番個報告出來, 我地節錄討論。

1. 呢份係乜東東?? 只係一個銀行結餘的總結。

即係, 而家戶口有幾多錢, 走去打打簿, 然後填番D數俾大家睇。

點解無資產負債表??

點解無損益表??

你個袋有五百蚊, 但你爭貴利王七千幾, 你而家有有盈餘定係負債?? 呢D, 係資產負債表先可以睇到。

至於, 你每個月用幾錢?? 有無洗大到??(我地係按住個開支來做財務預算), 到底係洗少咗, 每個月可以有淨 (盈餘)? 定係每個月都要打滾存的儲蓄主意, 個個月要蝕呢?(赤字)??

呢D, 就係損益表度睇。

大家睇下第(4)項, 有一段好得意的評語, “(有支票未取款, 此戶口結存在3,000元以下才正常)。

咁而家多過3,000, 你俾個”唔正常的戶口結存“俾我, 代表D乜??

鬍鬚仔唔係會計專科, 而家向高人求救。

(註 : 鬍鬚仔估佢的意思係乜呢??  就係, 支票已開, 但收支票者未過數, 所以戶口有咁多錢, 其實扣晒D支票, 戶口應該少過3,000)

如果係咁, 咁呢個支票戶口的錢, 係唔係全部都屬於法團??

而法團到底有無負債?? 有無錢未俾??

點解全部都係“可用款項”??

救命!! 你求求其做, 但我地唔會求求其睇架, 司庫!

2013年4月15日 星期一

一封街坊的來信

收到一封街坊的來信,

得到佢的同意, 可以放上來俾大家參考. (但按呢位街坊的要求, 將佢姓名隱藏)

一位老人家的來信

經過同佢溝通, 我認為, 就最近前主席發表的信件, 我有需要回應同澄清.

2013年4月14日 星期日

鬍鬚仔又再講一次, 黑箱作業!!!!!

本身唔想回應法團的惹火文章。但係呢幾日分別收到十幾至二十個住戶的電話, 電郵, 既然係業主關心的事情, 鬍鬚仔又作一個回應。



1. 會議地點,

我地屋苑有專用的法團會址同會議室, 而點解法團會選擇一個“私人地方”去開會??而作為一個法團, 會議地點要清晰, 誰是黎先生?? 黎先生的哪一個家?? 既然係一個公開的會, 法團張貼的係會議記錄,點可以含糊其詞??

2. 出席人數,

法團會議需要秘書在場作會議記錄, 要有錄音, 因為秘書要對會議記錄的真偽負責, 到場的五位人士, 在沒有秘書到場的情況下, 有否選舉臨時秘書作為會議記錄?? (會議記錄的末段, 簽名的人都只是以“海景花園業主立案法團第10屆管理委員會主席”的身份來簽署。

3. 安排會議

管委會的開會有要求, 但這種內務會議則沒有, 但相對, 內務會議既然沒有受法例開會要求所規管, 其內容亦沒有法定的權力。沒有法定權力的會議記錄, 何以仍以“法團”的身份來發佈?? 包括鬍鬚仔在內的其他委員及秘書, 是否亦需對主席及四位委員的會議負責???

2. 會議記錄
    (A) 1. “通過是次會議議程”

                     會議議程在哪?? 是甚麼議程?? 曾經張貼在那裡讓公眾人士參閱?

                     另外, 到場的幾位, 是誰舉手通過?? 有無記載??

                 2. “主席報告.......所以一致通過2013年3月28日業主大會第6及第7項議決無效”

                     文中最關鍵的字眼, 就是“主席宣布散會之後有人士強行繼續開會,因已宣報(佈)散會,所以一致通過2013年3月28日業主大會第6及第7項無效。

                     (i) 議程尚未完結, (主席是在第6項議程投票後離場, 議程還是在進行中), 所以, 主席不可能宣佈散會。(要自圓其說, 頂多只可以是休會)

                     (ii) 如果是休會, 主席便需公布何時舉行續會。處理尚未完成的議決。(但並沒有)

                     (iii) 在主席及四位委員及律師離場前, 業主已就議程(6)作出投票, 並已宣布投票結束。

                     (iv) 而該票,由在場業主及民政事務處官員監票, 點票, 公報結果及將選票封存簽名作實。

                     (v) 結論: 如果主席是宣布了休會, 那便請在最近一次的業主大會中續會, 點算票數後宣報結果作實。

                           如果主席沒有宣佈休會, 即使主席及委員及律師不在場, 會議仍按照法律的要求, 確定了會議的合法人數後,推舉了在場的一位業主主持會議及繼續, 這是一個合法的會議, 主席何以在一個非公開及不受法律規管的會議上, 推翻業主大會的結果??

                  3. "議決及通過2013年4月27日(星期六)晚上8時召開業主大會揀選管理公司...."

                      請問有多少委員投票議決及通過?? 而這個議程, 是否需於管委會討論??(起碼鬍鬚仔及其他委員無得傾), 以此內務會擬定議程, 是否配得上 “黑箱作業”這四個大字??

各位, 主席既可簽名又保留印章, 便失卻了監管的機制, 以此不公開會議來處理法團的會務, 排除異己, 獨攬大權, 是耶非耶??





價格與名氣??

大家都買過樓,買過電器。

新鴻基, 華懋, 不同的品牌, 就會有不同的價格。

Panasonic, 海爾牌, 都會有不同的價格。

甚至, 店舖如百老滙, 張毛記, 大家都各有喜好。

因為, 不同的品牌, 會讓消費者有不同的信心。

就之前法團張貼的分析表(其實只係記載, 入邊一D分析都無), 大家係咪睇到一頭霧水??

因為, 比較並唔係橙對橙, 蘋果對蘋果, 而是橙對蘋果, 如何比??

********************************

過往, 每次管委會要招標,都會在管委會會議上, 討論標書的用字/要求, 大家亦可以睇到標書的式樣。

就以今次招標為例, 何解不同的管理公司, 會有不同的人手數目?? 他們事前是否“公平地”得知我們原先的編制人數??

管理合約, 到底是三年死約?? 一死兩生?? 兩死一生? 半死半生??

有無要求他地提供過往服務過的屋苑?? 推薦信? 訴訟記錄??

比較表中, 有一欄叫做”屋苑改善建議“, 咁係乜建議?? 但比較表中, 只係 ”有 ” , 咁即係點??

比較包薪制及實報實銷,

港深及其士富居, 經理人酬金兩者都是一樣。(即係, 無論包薪制同實報實銷, 我都係賺你咁多錢), 呢點合理, 何解佳定會不同?? 而且相差是29倍??

作為法團, 唔係你講乜我就信乜, CROSS CHECK呢?? 即係, 我要去驗証你所講的係咪真實, (法團係業主的代表, 只有法團先可以要求做實地考查, 唔通要個別業主分別去唔同地盤睇?? )

作為法團的秘書, 我都好想知, 但法團從來無將標書交俾我, 我無核對過, 我無資料去解答呢D問題。

比較表上, 亦沒有法團的人簽署, 咁即係邊位法團的人對呢份比較表負責?? 一個比較表數字上的誤差, 係會誤導各位業主作出選擇, 到時又玩“唔關我事, 都係新昌的問題”??

**************************************

原本大家只可以靠呢份比較表, 就要係4月27日出席投票揀選。(六百幾萬的合約, 幾兒嬉??)

新昌管理公司的韋經理, 只可以向法團主席爭取到係投票前的幾天, 要求法團開諮詢會, 等各位街坊可以向管理公司提問, 例如人手編制為何可以減少而能操作順利? 編排如何

合約上有無一D古怪的要求?? (我地要知都好正常啫?? 新昌有辦你睇架啦)

而人手增減, 我地標書事前有無提出現時人手的編排做比較??等等。

唔知幾日時間, 佢地會唔會對於價格/服務承諾有更改。

但大家睇唔睇得切?? 又玩番同起戶外電梯時的同一套板斧??

***************************************

主席及另外四位委員, 你地到而家都未知海景花園業主點解對你的手法咁反感?? 

2013年4月13日 星期六

海景花園, 世上最無良的僱主

無錯, 題目無打錯,我同你, 作為海景花園的業戶,都係世上最無良的僱主。

如果你否認, 唔該, 睇埋我呢篇文先。


**********************************

我同你都打過工。

我同你都唔係鐵人, 我地都會病, 或者, 都會因為一些事情而返唔到工。

好的僱主, 我地會有假扣, 病假, 事假。

唔好的僱主, 就會用無薪假, No Pay Leave.

咁如果, 放假要賠錢呢?? 即係, 你無返工, 無人工不特止, 仲要你賠番人工俾僱主呢??

係咪無良?? 

如果無返工要賠1.5倍/2倍呢??

沒有更無良, 只有最無良。

**********************************

鬍鬚仔收過律師信, 所以, 講嘢要有根有據。

鬍鬚仔無睇過合約, 只係從管委會的會議記錄中搵到出來。

如果有管理員無返, (但大家唔好忘記, 管理員本身係有病假及事假的), 原本的合約條文, 管理公司就要賠番兩倍薪金俾我地海景花園。(後來改為1.5倍)

即係話, 管理員每日人工當係300蚊, 佢無返工,人手就少咗一個,咁管理公司就要係每個月度扣600(兩倍)/450 (1.5倍)

從前文的連結, 新昌向我地收錢係分兩PART。

1。員工薪津, 呢筆錢係全部出晒俾伙記的。(過往未加人工, 係每月HK$490,450.00)

2。經理人酬金, 呢筆錢係新昌賺的。(按記錄, 係每月HK$2,000.00)

咁到底新昌缺勤退款, 退咗幾多??

2011年10月至2012年12月缺勤退款表

新昌每個月收酬金, HK$2,000/月, 15個月, 收咗HK$2,000 X 15 = HK$30,000.00

但呢15個月, 扣缺勤而賠番俾我地, (我地海景花園作為“收入”的一部份),
總數係HK$242,433.50

***********************************

鬍鬚仔都係生意人, 絕對講合約精神, (大家都見到, 我地對付維修公司, 都係講合約精神)。本應只可以同新昌講, 鬼叫你傻, 咁O既條款你都簽。

但如果, 人事任命權係法團手上呢?? 咁關唔關人事?

得罪主席, 得,你即刻唔駛返工, 你管理公司補唔切人俾我, 扣你兩倍。

係新昌管理我地屋苑期間, 法團主席到底要求過幾多個員工走??

但走咗, 補唔切,就新昌賠。

咁合唔合理先??

***********************************

作為一個法團主席, 到底可唔可以干涉到管理公司的人事調動?? 尤其係, 人事調動係會直接要求對方公司要賠償。

法團出過兩封警告信俾管理公司, (載於之前的網誌), 同時, 下下直通總公司作出投訴, 呢D手法,要逼走一間管理公司, 有幾難??

逼走呢間管理公司,去換其他更貴的公司, 為的,係我地的福祉??

同一套的條款, 入標的三間公司, 係咪都照跟先?? 如果唔係, 對原本的管理公司, 又係唔係公平??

如果, 管理公司頂唔順的係呢位主席, 咁換乜鬼管理公司?? 換個主席唔係好d咩?? 起碼, 大家的開支都平咗。







選管理公司

相信大家都收到法團今日入俾大家的

海景花園管理服務合約招標結果分析

好多街坊問我, 睇唔明, 希望鬍鬚仔解釋一下。

1。包薪制, 即係, 管理公司包我地人手, 每月向我地申請薪金同酬金。例如A公司包我地有36人, 咁我地就每個月俾咁多錢。如果人手少咗, 佢要負責補足人手。

2。實報實銷, 即係,佢請幾多人我地俾幾多人工。話之你有無人返工, 管理公司都硬掘我地經理人酬金。

(當中, 有一間公司的酬金特別貴, 相信係之前填錯, 本來應該要向該公司問清楚, 但當我地去管理處問的時候, 得到的回覆, 係主席話唔好問, 直接填寫係度。)

我地海景花園一向都係用包薪制, 如果維持不變, 我地就照睇三間招標公司的包薪制價格及人手編制便可。

每間人手唔同, 價錢唔同, 到底點揀呢?? 鬍鬚仔就將而家我地用緊的管理公司新昌的價格, 同呢三間比較一下。由於法團無俾到管理合約我睇, 我並唔知新昌之前簽的價錢有無分級制(TIER), 即係第二年幾多, 第三年幾多。

我就用最近新昌提交要求於五月一日加薪的建議書來做比較。入邊有齊價錢同人手數目。

新昌加薪建議書

將呢個數據加入三間招標的管理公司, 我做咗一個比較。就以各公司最平的一年, 即第一年來做比較。(注意, 新昌的數據已經係符合五月一日最低工資的新價格)


新昌及另外三間招標公司的比較表



以上的連結, 建議各位全部打印出來做比較。

唓, 新昌自己都唔撈, 關我地乜事? 幾平都無用啦。。。
如果你咁諗,  請睇下一個網誌。

財政預算

屋苑, 係要做財政預算, 計算每一年收入與支出, 達致平衡, 然後按業權分數來計算各戶的管理費。

法團每個月都鍾意貼收支表俾大家查閱。鬍鬚仔先將由2011年10月到2012年12月的收支表放係度, 等大家下載同查閱。

2011年10月至2012年12月海景花園收支表

收支表係乜東東?? 就係, 每個月有幾多現金入戶口, 然後支付幾多現金出去。

你要好睇, 有幾難?? 管理費收入帳, 但要俾錢的就唔俾住, 你實會每個月有正數架。

睇落會舒服D, 因為好似個個月有錢剩。

但別忘記, 要俾的終需要俾。

鬍鬚仔按照呢個收支表, 將當月份的收入同支出按月記錄。係用歴史數據來睇下我地個財務預算。

做預算的原則好簡單。非經常性的收入, 唔計算係收入。

支出, 則以14個月的開支計出平均值。來計算支出。

得出的歴史數據。

2011年10月至2012年11月海景花園的歴史數據

無錯, 按計算, 每個月入不敷支, 約駛凸HK$31,000.

難為司庫係3月28日大大聲話, 我地個個月有盈餘,無赤字。數字,係呃唔到人的。

(所有計算數據, 全部按海景花園的收支表, 大家有時間都可以打印出來計算一下)

請大家留意, 呢個入不敷支, 就係法團不斷同老人家講佢地的功跡, 唔駛加管理費。

鬼咩, 不斷咁食緊老本之嘛。

係五月一日後, 最低工資生效, 管理員的薪金將會調升。

保安員最低工資總表

而按今日貼出的管理公司合約招標,管理公司的開支, 會較以往HK$492,450.00, 提昇3萬至6萬不等。

而於2013年3月28日所揀選的清潔公司, 則由HK$88,000 提昇HK$29,000.00

未計算屋苑各項開支按通脹上升, 保守計算的赤字已是每月 31,000 + 29,000 + 30,000 / 60,000, 即九萬至十二萬不等。 (講 緊管理費的11﹪至15﹪)


屋苑大把錢?? 無赤字?? 

選舉過後, 一天光晒?? 而家先係開始

3月28日, 我地屋苑舉行選舉。

在到場業主見證下, 我地睇到法團的表現。。。。

主席報告, 只著重係佢領導下, 點樣用幾十蚊一條的橡筋去慳咗幾千蚊。。。(後記, 最後都係要換個新的閘巴)之類之類。。。

鬍鬚仔最關心的, 係法團點樣去跟進大維修的工程手尾, 點解主席唔係報告度提出。。。。

主席話我攪事。

到司庫報告, 話我地每個月有盈餘, 大把錢, 但係2013年的週年大會,只出示2010年的會計師財務報告, 咁呢兩年我地的財務係點?? 業主提問, 法團又係閃閃縮縮唔答。

法團要求業主投票挑選戶外電梯的承建商, 但資料卻在3月28日中午, 待所有業主在上班時貼出, 業主們如何挑選?? 而法團為何不諮詢業主? 最後臨時動議, 經投票後擱置該次的承辦商議決, 待日後召開多個諮詢會後, 讓業主決定該電梯的款式, 廠家, 形號等, 始再決議。

當大家提到, 為何業主以5﹪要求召開業主大會, 要求撤換主席, 但法團遲遲不召開會議, 要求主席交待, 主席突然在會上提出自己及四位委員一同請辭。獲得業主們一片掌聲下突然離場。律師, 民政事務署官員皆在場, 而會場亦有大量業主在座。

主席及所有委員突然離場, 經過業主律師及管理處律師的電話查詢, 我地重新確認在座的業主數目超過10﹪的合法會議人數, 由業主推舉一位業主作為臨時大會主持, 繼續進行會議。(在主席及委員及律師離場前, 已進行揀選委員的投票, 繼續進行會議, 只是開票及點算)

誰是誰非, 自有公論。但既得業主們的投票支持, 相信新選的委員及秘書, 仍會努力為各位街坊服務。

**************************************

四月二月, 鬍鬚仔已經聯絡管業處, 要求召開管委會, 皆因新昌離任在即(5月31日), 需要馬上處理管理公司的面試及諮詢會工作。一星期, 管理處都無法聯絡到業主及委員。。。(真係橋, 全部都搵唔到)。

時間不能拖, 於四月九日, 由兩名新委任的委員向秘書要求, 按建築物條例344章附件二
第8 .1(b) 於四月十七日召開管委會。

2013年4月17日常務會議議程程

大家可以參考下議程, 係咪屋苑要討論的事?

﹣大家既然要做戶外電梯,之前拖了好多時間, 係咪要跟進同顧問先傾下流程同圖則??

﹣五月一日要提高最低工資, 要修改屋苑的財政預算, 要唔要傾同通過?

﹣印章安排及文件交收, 好正常的交接, 而家主席自己簽名, 同時擁有印章, 有無不妥??

﹣ 既然業主按法例以5﹪要求召開業主大會, 係咪應該按法例來舉行會議??

﹣ 維修完咁耐, 甩甩漏漏, 三月九日馬海及輝煌來同業主會面, (法團當時無出通告, 亦唔俾管理處出通告, 所以大家唔知, 鬍鬚仔都係當日追管理處先知佢地到定唔到, 等咗成個鐘), 既然我地已經提晒交晒公用部份的漏做及與合約不符, 作為法團要唔要跟進??

鬍鬚仔自問無分黨分派, 只係按自己職責去處理屋苑事務。做每件事都要求自己對住得投票的街坊。且看下星期三, 主席及四位委員, 會否出席討論?? 還是選擇流會??

希望大家星期三, 一齊來見證下呢個第一次的常務會議, 到底最後開成點。


2013年4月3日 星期三

建築物管理條例及公契

其實, 每一個海景花園的業主, 都應該知道自己的權益及責任。

法團, 由選舉產生, 得到所有業主的授權去處理屋苑的管理,法團的產生方法, 行事方法, 受到建築物管理條例第344章所監管。

而作為管理人的角色, 其職責任及所行駛的權力, 則由本屋苑的公契所授與。

為著能令業主對海景花園的法團有較深入的認識及瞭解自己的權力, 鬍鬚仔將有關文件放係度, 俾大家下載同參閱。

建築物管理條例第344章

海景花園公契