有關海景花園鋸樹事件的跟進報告

之前鬍鬚仔向政總署查詢有關海景花園鋸樹的問題,

1. 法團是否有向地政總署申請
2. 地政總署是否有批準法團鋸樹,
3. 該鋸樹行為, 是否觸犯法律, 或有任何的罰款

鬍鬚仔亦向區議員及立法局議員求助. 議員亦代鬍鬚仔向地政總署查問, 並得到回覆.

地政總署向議員的回函

"信中第三段, 有關私人地段內樹木的保養及管理, 須由相關的業主負責. 本處將就地段的樹木條款諮詢法律意見, 待有進一步消息, 本處會再通知你. "

鬍鬚仔再一次同大家講, 有關的鋸樹決定, 並沒有召開正式會議通過, 法團亦繞過正常的招標程序, 既沒有按規定申請, 亦沒有得到批準, 更沒有充份通知業主.

鬍鬚仔會係得到地政總署通知有關罰則後, 會再諮詢律師意見, 再向大家交待.

(於2012年12月29日常務會議, 多名業主就鋸樹問題向業主立案法團主席查詢, 當日主席完全不理睬各業主的提問甚至終止會議, 這事, 到場的業主可以做證)

謹此報告.

英雄帖

請原諒昨天鬍鬚仔的晦氣. (本想刪除之前的網誌, 但寫了就寫了, 要負文字上的責任).

新的一年開始了, 我們還是要向前看, 讓我們先總結一下.

1. 海景的懸崖已經形成, 這一星期, 我們要提交維修工程的缺憾報告.

2. 已經再次以電郵向按法團的指示, 向管理處要求交出有關維修的報告.

3. 兩星期後, 顧問會就我們的缺憾報告作出回應, 及商討重做/付款等問題.

鬍鬚仔不敢擅專, 現廣邀各有經驗, 懂工程/法律等業主, 只同商討, 就現在工程的缺憾, 如何可以逼使顧問公司及承辦商負責.

現在鬍鬚仔己向管理處申請借出閱讀室, (即青出公路閘口樓梯旁), 於2013年1月4日(星期五) 19:00 - 22:00, 大家商討一個辦法, 同時亦邀請法團及管理公司有維修經驗的人士, 出席會議, 先應付目前的困境.

希望各位業主能撥冗出席. 群策群力, 眾志成城.

申請借用閱讀室

因影印效果不佳, 故將信件敬載於下,
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溫經理, 陳經理.

 

1.      於2012年12月29日舉行之常務會議, 主席親口答應, 可讓本人取得以下文件,

A.     外牆石矢修補報告. (BQ7, 第3.1項)

B.    室內石矢修補報告 (BQ9, 第4.1項)

C.    冷氣機去水喉工程施工圖 (BQ11, 第5.1項)

D.    地渠內壁窺測報告(CCTV Report), (BQ12, 第6.3項)

E.     公眾渠垌檢查報告, (BQ12, 第6.5項)

F.     平台路面維修及翻新工程, 綱筋修補等法團確認的報告 ( BQ16, 第9.1項)

G.    平台路面維修及翻新工程, 石矢裂縫修補等法團確認的報告 ( BQ16, 第9.2項)

H.    特定施工規格9-3, 承辦商於施工前提交的樣本及各式施工圖, 大樣圖等.

 

2.      在會議中, 法團同意, 讓各對大維修不滿的業主, 向顧問公司發出報告, 希望顧問公司及承建商能確認其責任, 及限期完成重做. 因為, 現在正式向管理公司提出申請借用閱讀室, 讓各業主能參與意見, 撰寫維修缺憾報告書, 時間為2013年1月4日, 晚上19:00 – 22:00, 希望法團及管理公司批準.

3.      有關於2013年1月4日晚上19:00 – 22:00的會議, 我們希望法團能出席, 既可解答業主的疑問, 亦瞭解各業主對大維修的擔憂, 以便能代表各業主與顧問公司及承辦商週旋, 保障各業主的利益. 希望法團主席及委員能撥冗出席.

4.      有關於2013年1月4日晚上19:00 – 22:00的會議, 如果新昌管理公司能派出有維修經驗之人士, 能為我們業主提出一些合約上要注意的細節, 或幫忙指點如何與顧問公司/承辦商週旋, 必定事半功倍. 不辭之請, 煩請盡量安排.

5.      為了讓更多有工程經驗/法律知識的業主能嚮應及出力, 我們會於2013年1月3日晚上在屋苑閘門外派出宣傳單張, 如果法團能協助直接向各業主派發, 相信效果更佳, 故此特向法團求助, 以免我們幾位業主冒嚴寒天氣在閘外辛勞, 希望法團能幫忙, 發出通告/信件給海景花園的業戶, 希望大家出力.

 

時間緊逼, 亦適逢假期, 希望能盡快得到法團及管理處的答覆.

感謝.

 

 

海景花園第三座22樓B業主

凌孟怡謹上

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大維修施工規格

曾有業戶以電郵查問有關大維修的施工規格。

現將施工規格奉上。

有業戶亦問， 到底而家大維修係乜境況？？

我只可以話， 作為小業主， 我地被人搵了笨。

爭在， 法團都俾人搵了笨？ 定係夾埋人地一齊搵我地笨？？

正路， 我地業主咁熱心， 我地係幫緊法團， 法團做漏， 我地補飛。。。。

而家， 我地想幫手， 法團處處刁難。

http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20121230/18117884

人地成立唔到法團， 乜文件都俾管理公司扣住， 小業主可憐成為羊牯；

今天我地成立了法團， 文件一樣係唔見晒， 好似完全同自己無關。

鬍鬚仔真係覺得好無助， 所以今日有點發晦氣， 請見諒。

A.O.B. (其他事項）

大家留意下， 會議議程通常都有一項叫做A.O.B. , 即其他事項。

呢一個“其他事項”， 就係除了議程外， 其他討論的項目。

例如， 昨天的會議， 有很多業主， 冒著嚴寒， 是想與法團討論，有關之前吵得熱哄哄的”鋸樹問題“及”炒管理公司問題“。

當業主在會議時提出希望法團尊重民意， 去回應這兩個問題， 法團主席是向所有業主講， ”待會在其他事項與各位討論， 現在因為議程眾多， 讓我們先討論“。

結果， 不少街坊，由20：30， 一直待到晚上十一點多。

冷不妨， 當管理處就管業事項及財政事項報告完畢， 議程去到”其他事項“時， 主席突然將桌上的本子一蓋， 宣布會議完畢就急急腳走人。

（當時， 會議室內的十多位業主， 錯鍔地看著這個不負責任的法團，在一片咒罵聲中離開會議室。）

鬍鬚仔及眾業主係斯文人， 要欄路等， 不是不能為， 而是不屑為， 有數位第一次出席會議的業主， 事後嘆一句”大開眼界“。

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後記， 插曲。

大家係之前睇到鬍鬚仔入大廈泵房， 去搵到生銹食水渠的照片， 讓大家震驚。

而事實上， 在會議中， 管理公司透露， 法團因為管理公司經理”溫先生“擅自開啟泵房讓鬍鬚仔及其他業主進入拍照。。。。

 “要求溫經理於星期一開始停職”

主席李淑玲女仕， 有事請單向對付鬍鬚仔一個， 做乜要下下嚇班管理員？？ 鬍鬚仔再入信箱就炒座頭， 入泵房為大家取證就炒經理。

海景花園幾時任得你隻手遮天？？ 

溫經理， 幸好你公司明白事理， 堅持為你做主， 鬍鬚仔只係普通業主一件， 亦只能在網誌為你呼呼怨。

期望， 在各業主的努力下， 我們能在不久的時日， 將主席罷免。

跪求各位有心為海景辦事的街坊， 踴躍組織新法團。

有幾個值得反思的小問題

有幾個議程， 鬍鬚仔認為唔算大事， 但值得拿出來大家去諗諗。

議程3.5
“補決管理公司管理合約登報招標事宜”

A. 法團係2012年12月12日向新昌管理公司發出信件終止其管理合約。完約日期為2013年3月31
日。

B. 法團於2012年12月20日， 已經刊出招標廣告。

C. 法團於2012年12月29日， 放會議中就該招標進行”補決“。

鬍鬚仔提出幾點。

1。係2012年12月29日，委員始可以對”招標文件“作出討論”。但“標書”理論上， 於2012年12月20日已經開始派發。

2。一個價值約600萬的合約， 點解唔係由各委員先細閱其詳情，討論， 修改， 加減， 通過， 才去定稿？？

3。倘若該議程， 全體委員否決， 咁點收科？？ （看官放心， 目前所有委員係橡皮圖章， 主席舉手， 最少會有五票舉手的）。

4。六百幾萬的標， 又係主席口中的”緊急事件“， 一定要先做後議決？？

（咁開會來做乜？？？）


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席間， 管理公司提出， 有關屋苑其中一部昇降機的錄影系統出了問題， 收到兩間公司報價， 一間二千多元， 一間六千多元。

法團主席認為 “太貴”， 故要求管理公司跟最平的一間議價， 留待下次開會再討論。

有人認為， 法團主席知慳識檢， 是好事；

但鬍鬚仔認為， 一個維修， 又要再拖兩個月。

到底， 責任， 係管理處？ 還是法團？ 我地業主要平？ 定要即時的維修？？

（註 ： 一封律師信都兩千多啦， 主席親自出信覆鬍鬚仔， 已經夠拿D錢去整個錄影機啦， 居民的安全， 係咪緊要過“串”鬍鬚仔？？

法團到底企係邊度？？

呢一個網誌， 係講有關大維修的跟進事宜。

議程3.1

“商討議決跟進屋苑大維修承辦商輝煌未完工程的事宜， 及委托專業大仕驗証被顧問公司視為未能確定之維修責任的事項”

呢個議程所指的， 係在大維修共間，有十六位業主（包括法團司庫）， 認為自己單位因為大維修而做成損失， 要求承建商跟進， 而承建商認為該等破壞並不是他們的責任， 所以一直在拗數。

法團及管埋公司想聘請中立公証行去查驗該十六個單位， 由公証行決定。

席間，承建商認為， 既然爭拗只是這十六個單位， 涉及的金額約二十多萬元， 承建商建議先收取所有剩餘貨款， 而承建商則開出保証金支票約二十多萬， 待公正行報告出來， 便按報告作出賠償／施工。

司庫這時只不斷強調其單位因承建商施工而做成很多漏水問題， 要求承建商承諾一定對其單位負責； 而對話只針對該十六個單位的事項， 鬍鬚仔係會中提出質詢。

以下對話， （鬍）代表鬍鬚仔， （顧）代表顧問公司， （承）代表承建商， （主）代表主席。

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鬍 ： 請問顧問， 你認為除了這十六個單位的事宜， 大維修的項目是否己經完工及滿意？？

顧 ： 係。

主 ： 係。

鬍 ： 我地發現到大維修在公用部份， 有很多貨不對辦以及完全倫工減料的程況出現。

顧 ： 噢，我收到你地管理公司俾我的信， 我需要一些時間處理。

鬍 ： 如果我地証明你未做好大維修， 請問承建商收乜嘢錢？？

顧 ： 這位業主， 可能真有其事， 可能是承建商真的無做好， 可能我地（指顧問公司）睇漏眼， 但法團亦有問題，維修保養期限是十二個月， 我地已經延到十八個月， 而家保養期已過， 就算你地提出， 我都無責任去做。但當然， 我地同承建商都會顧及商譽而盡量去做番。

顧 ： 我只係按合約做事， 保養期已過， 我地只會按合約去做（註 ： 該份合約， 恕鬍鬚仔無法取得）
只要符合以下情況， 承建商就可以拿番錢。
1。屋宇署修葺命令已除。（這個命令真的除了名）
2。己經過保養期。（按顧問公司講， 亦已經過了）
3。顧問公司及法團同意， 而顧問公司表示他們已同意放錢， 只是法團唔肯， 而法團只係咬住有十六個單位的問題未處理。

咁到底承建商有沒有按施工報告來施工？ 有否做漏？ 是否有任何人同意其不按合約來處理？ 我們需要得到施工報告， 才能按單檢察.

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有業主以電郵, 希望我特別加番以下幾段對話, 鬍鬚仔當然從善如流.

某業戶: 顧問梁先生, 合約話明, 承辦商(輝煌)應該為我們屋苑提供一名附合T1資格的駐工場工程師, 請問, 到底有無呢個人存在?? 但按承辦商照收了我地二十幾萬.....

承 : 點解你地而家先提出?? O個時唔提出? 而家講來無意思啦....

(無意思??!!!!!)

顧 : 唔, 可能係我地疏忽, 咁, 我只可以講聲唔好意思??

業主們 : 講聲唔好意思就廿幾萬?????!!!!

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某業戶 : 我發覺有好多釘頭, 按合約,你係收了錢幫我地"擝"架喎.

承 : 好多釘未必係因為我地做成... 而事實上, 我地好多釘係"擝"唔到......

(咁又收錢??!)

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鬍 ： 主席， 承建商在施工前， 需要向你提交報告， 經你及顧問公司簽字確認， 才能施工， 這些報告， 我想向你要。

主 ： 大維修係上屆主席的事， 你要拿就“落去”問佢拿。（註 ： 上屆法團主席已經身故了）

（群眾哄動）

鬍鬚仔將一封信交給主席， 要求主席將有關維修的報告交出。

鬍 ： 主席， 如果你無文件係手， 萬一要打官司， 你有乜文件去提出理據？

主 ： 鬍鬚仔先生（是叫本人全名的）， 請你唔好成日針對法團。

（群眾起哄）


主 ： 咁， 你問管理公司拿啦，我無。我地唔係專業的。

鬍 ： 我就知你地唔係專業， 我地都想幫你， 問你拿文件。。。。。

主 ： 咁你要先証明你係專業的人先啦。。。。。

（群眾又起哄）

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以下是鬍鬚仔當時的想法。

1。法團可能有好多文件唔見咗。
2。如果打官司， 係好多文件唔見咗而要依靠顧問公司去提供文件， 去告番顧問公司專業失當， 我相信， 難度極高。
3。保養期已過， 法團並無以文件向顧問公司／承建商提出其貨不對辦的指控；
4。法團根本唔想我地業主去查証大維修的問題， 總之無人發現， 俾錢就完事。

法團係席間， 問我地就俾錢承建商有乜提議，

鬍鬚仔建議， 可以訂出一個銀碼（最後法團決定係70萬）， 但待鬚鬚仔及街坊將大維修偷工減料的資料，逐一審視， 厘定好責任問題， 而承建商願意於指定日期內做重／執漏，簽訂好文件， 讓其重新承擔合約的義務後， 始可收取此七十萬。

可能這個決定不是最好的決定， 但如果法團真的拿不出任何實質的証據， 在對簿公堂， 我地都無乜理據去唔將尾數交俾承建商。

法團， 你到底企係邊邊？？

1。文件， 你話無， 又話未見過， 就算唔係你簽，係你俾錢前， 你有無按施工報告去逐處驗收？？

2。到底， 你係新昌管理公司入場前， 有無指定其士富居將文件交俾新的管理公司？？

3。秘書有無登記呢份咁重要的文件？？

4。前日鬍鬚仔走去泵房影幾條應該換咗新的食水喉原來仲係生锈喉， 點解法團落ORDER， 以後禁止鬍鬚仔同街坊再進入泵房？？

各位街坊， 我都好希望管理處能夠係呢幾日內將有關報告交出， 等大家有時間去逐處驗証同顧問公司交涉， 否則， 只能就有限的合約條款， 如食水喉等明顯事例， 同顧問／承建商交涉。法團？？ 佢地好似唔關自己事咁， 唔幫忙不特止， 仲不斷抽鬍鬚仔後腳。

鬍鬚仔會將文件整理一下， 會交俾廉政公署， 因為， 對於法團的做法， 鬍鬚仔實在好難理解。

會議後報告

昨天有不少街坊冒著嚴寒天氣到達會場， 但因座位有限， 當中亦有不少老人家， 鬍鬚仔答應將會議內容向各位報告。

在會議內亦有十多位業主在場， 鬍鬚仔有無講大話， 絕對有人証。（過往法團開會， 會有錄音／錄影供各位查閱， 但因今天管理處經理放假， 故未能確定。

對於會議， 有幾個重點向各位報告。

1。與顧問公司及承建商商討， 由鬍鬚仔及其他街坊， 會就大維修內我們認為工程貨不對辦或無做的工程， 開具一張清單， 一星期後交給顧問公司， 而顧問公司會於兩星期後， 與承建商及業主開會， 就我們提出的問題回答， 如果証明承建商並沒有做妥， 會興承建商再訂立合約， 在指定期限內重做／執漏。

2。目前尚餘二百一十萬貨款尚未交給承建商， 鬍鬚仔反對法團再支付任何錢給承建商， 待業主與顧問公司及承建商磋商所有工程細節及簽署文件， 顧問公司／承建商承諾處理執漏工作後， 始交付三份一貨款（即七十萬）， 給承建商，尚若顧問公司／承建商拒絕善後／執漏，該七十萬絕對不會交付與承建商。並會就所有貨不對辦尋求法律訴訟。

3。有關戶外電梯， 建築署已經於2012年12月20日簽署圖則， 法團及顧問公司因之前已招標， 所以會派標給承建商， 於2013年2月頭開始面試。

4。關於業主週年大會及由鬍鬚仔以5﹪業主要求召開的業主特別大會， 將會同期執行， 日期為2013年1月26日（星期六）

事件報告完畢， 而有關會議的一些詳細討論， 鬍鬚仔另頁再述。

2012年12月29日常務會議議程

提提大家， 明天下午20：30， 法團會舉行常務會議議程。

鬍鬚仔好珍惜呢個機會同法團溝通， 了解， 鬍鬚仔太太亦已經替鬍鬚仔登記， 明天以授權身份入場去向法團表達意見。

如果各位街坊唔駛睇英超快車， 都抽空去了解下， 聽下法團的回覆。事情最怕就係只聽一面之詞， 這有助大家知道真相。

大家記得要守秩序， 否則， 法團又會開閉門會議， 我地又無得參與了。

擺檔軼事

今日鬍鬚仔睇完天台同泵房， 馬上去青山公路入口處擺檔。等多D人可以瞭解下維修攪咗乜傢伙出來。

照往常， 管理處都會派員來影低鬍鬚仔擺檔的情形做紀錄。

但去到六點幾， 管理處按法團主席要求， 報警， 要求鬍鬚仔清場。

登記完身份證後， 警察哥哥都向管理署講， 鬍鬚仔擺檔並無違法。(青山警署編號RN12026096)

最後， 按法團主席的要求， 管理處溫經理收唔到工， 一定要等鬍鬚仔收檔先可以離開。

對於溫經理未能準時放工， 鬍鬚仔只可以講一句， 對唔住， 只是各為其主。

鬍鬚仔在今後的幾星期， 仍會繼續。

寄語溫經理， 我地都係想法團主席出來同我地對話O者， 唔駛攪到報警O丫， 叫佢落黎同我地傾， 除咗鬍鬚仔， 好多業主都想聽下法團主席解畫。

我唔會抹黑， 只講事實， 法團攪咁多小動作做乜？？

上天下地， 為水管尋根

對於前幾次“擺檔”的經驗， 很多業戶對飲落肚的“食水”最關注， 之前有業戶話， 大維修起碼唔駛錢， 起碼換過晒D食水喉。。。。

鬍鬚仔都好希望去搵番個答案出來， 所以， 今日約埋街坊， 去做過一次徹底的驗証。

我地又要去對番個合約先。

係第8 點， （頁數BQ15）

8.0, 更換8座大樓公眾食水管由各座之地下泵房位置之外牆出水位開始至每戶食水錶前；

8.1, 在符合現行條例的要求下， 將上述範圍的食水錶前喉管依照原有位置規格全部更換成銅喉，材料採用英國規格， 包括光身銅喉（Lancen 或同等材料）B.S.2871及球墨鑄鐵喉管（Saint Gobain Ductile Iron Pipes and Fittings)及配件連＃316不銹鋼包膠喉碼配合不銹鋼螺絲做妥。

鬍鬚仔而家同大家去睇下泵房。（泵房位於地下， 各大堂出口入的背面。泵房因為長期瑣住， 大家當然係入唔到去啦。

呢一條“食水喉” 就係由泵房對出， 按合約所講， 應該係“已經更換咗”的食水上水喉。

學陳志雲話齋， 對於莫名其妙的變化， 大家唔好驚， 唔好亂， 唔好放棄。

我地再睇下。。

因為泵房位置好狹窄， 所以我要用長距離咁去影。依稀見到甩了漆的管， 係生了銹的。

咁橋O者。。。。咁O岩影到O者， 我地又再去睇下， 一座的泵房， 大家睇住條片， 我再講解。

泵房實地拍攝

（如果找不到播放的FORMAT， 煩請電郵鬍鬚仔 email : 22bblock3@gmail.com , 等我電郵俾你）

考下大家眼力， 大家見到有幾多條唔同顏色的喉？？

答案係， 三隻色。黑， 藍， 白。

黑色的喉管， 就係上邊合約所講， 球墨鑄鐵喉管。（所以， 我唔係話成條喉無換）。
藍色， 就係海景原本一直用緊， 大家係水喉開出來的水好似泥水色的原喉。至於白色的喉， 係乜嘢來的？？ 新喉？ 舊喉？？ （即係影片中用電筒照住O個條）

既然合約話， 由水泵後換到各戶錶前， 咁鬍鬚仔又再帶大家上天台水箱。

呢一條白色喉， 係由水泵房上到食水缸， 咁如果係新喉， 咁水缸的入水位， 應該都鑿穿來換先O岩。結果呢？？ 

入水缸位， 平滑過鬍鬚仔個下巴。換喉可以完全唔駛郁到石屎， 呢D叫做鬼斧神工。

落多一層， 係天台單位望上望， 你又會重遇久違的藍色喉，加上“生銹鋼螺絲”

紅色圈中的藍色碼， 係唔係出賣咗真相？？

喉就咁樣換咗了， “不管你們信不信， 我反正是信了”， 呢句經典說話， 不斷係我耳邊盤旋。

醫生幫你聯針，會唔會無端端幫你做埋磨皮？？ 好地地一條球墨鑄鐵喉管， 點解無端端要幫我髹上白色的漆？？ 仲要係由天台髹到落泵房。。。。。

油漆， 人工， 唔駛錢？？ 素顏咪幾好！！！化晒粧，為乜？？ 

鬍鬚仔諗唔明。你地又點睇？？

與海景居民接觸第二擊

2012年12月20日, 天氣比起上一次較好. (雖然還是很大風), 故此, 只能將展示品貼於4座近管理處辦公室, 雖然人流不多, 但總不能讓居民冒著嚴寒來駐足觀看。

很感謝有很多街坊都肯花寶貴的時間來細閱大維修的各種問題, 亦有很多業戶提供不同的意見, 鬍鬚仔會仔細考慮各位的意見而作出適當的部署.

先報告一下, 暫時有二十四位街坊支持我們的一人一信行動, 已經將信件交俾鬍鬚仔代交管理處/法團, 鬍鬚仔定必照辦.

有業戶認同一人一信行動, 但認為信中用詞需要修改, 鬍鬚仔期待該街坊能盡快將修改本電郵俾我, 等我可以再上載俾各位。

是次行動, 鬍鬚仔只係一個馬前卒, 只係去推動各業戶去關心我地的屋苑, 替屋苑事務俾意見, 群策群力, 先係重點; 咁樣, 先係一個能共事的平台, 齊心去管好屋苑的事務.

再一次, 感謝到訪的街坊, 其中一位趙先生, 同佢商談令我如沐春風, 期待佢的意見及回應.

由於下星期乃聖誕節, 一人一信行動, 將會順延至2012年12月28日, (星期五), 希望到時再見到大家.

法團有尊重業主嗎??

對於法團炒咗管理公司, 有好多街坊問我, (包括係呢個BLOG度留言發問)

我先同大家報告一下. 我用事件簿向大家解釋.

1. 2012年11月24日, 法團第一次要議決炒管理公司(新昌), 開會結果, 是擱置動議.

2. 2012年12月27日, 管理公司(新昌)替我們草擬信件, 向顧問公司馬海良棟追問有關大維修的工程失當, 同日晚上, 法團要求召開緊急會議, (法團是在晚上貼出的) , 要終止管理公司(新昌)的合約.

3. 2012年12月5日, 當晚, 有很多業主在20:30前抵達法團會議室, 但法團未讓業主列席,亦不准管理公司員工列度下, 以五票一致通過, 終止與新昌的合約.

4. 2012年12月14日, 法團向管理公司發出終止合約的信件, 新昌任期至2013年3月31日.

5. 2012年12月18日, 鬍鬚仔太太, 已用不少於5%業主名義, 要求法團召開業主大會, 信件已由管理處代交法團, 副本亦已交給管理處及民政事務處; (參考民政事務處簽收)

6. 按建築物條例344章的要求, 法團在收到召開業主大會的要求後, 必須在45天內召開業主大會, 同時, 亦須於業主大會14天前, 貼出開會通知,

最後， 法團決定業主大會將於2013年1月26日召開, 而法團將於2013年1月12日貼出開會通知。

業主大會的結果, 係凌駕法團的決定, 只要我地唔贊成炒管理公司, 法團就唔炒得! 我地只可以用票去說不!!!!!

如果業戶在上開時間會去旅行, 煩請與本人聯絡, 可以簽署委托書, 由委托人代為投票.

我們, 一票都不能少。


事情報告後, 我回應題目, 法團有尊重我們業主嗎??

鋸樹, 有開正式會議, 讓業主參與嗎?

發警告信, 有向我們業主交待嗎?

開緊急會議要炒管理公司, 有準時出現嗎? 有讓業主參與嗎?

炒管理公司, 有向業主張貼通告嗎??

大維修問題多多, 我們要求跟進, 法團有理睬嗎??

小業主唔出來表態, 就讓這種壞風氣滋生, 順我者生, 逆我者死, 你們願意白花花的銀子, 讓這五個人洗腳唔抹腳的白白花去嗎??

鬍鬚仔一個人力量有限, 懇請各位業主團結, 運用我們的力量, 去令海景花園的管理能更完善, 更公平, 公開, 公正。

已經開始一人一信行動了

尋日天氣反常， 氣溫於晚間接近十二度， 鬍鬚仔係企係七座， 由17：00 企到 21：00。

可能位置不佳， 碰不上放工的人流， 只得約廿多戶並不相熟的街坊接過單章， 或簽名聯署信件， 要求法團就大維修及炒管理公司與我們對話。

天寒地凍， 但見有些熱心的業主， 回家取出零食讓鬍鬚仔進食亦有， 幫忙派信亦有， 亦感謝街坊在路過七座時， 在拍攝的照片前駐足觀看， 鬍鬚仔感激各位以行動來支持。

有了這一次經驗， 鬍鬚仔亦開始掌握到一點心得， 在今後的行動， 挑選地點及時間， 會較有掌握。

我相信， 我在海景的行動， 並不是孤單一人。

謝謝每一位肯耐心聆聽鬍鬚仔講解的街坊。

要求對話， 要求交待

各位，

係鬍鬚仔無用， 鬍鬚仔係十一月十五日及十一月十七日， 分別向法團出信要求就一些法團的決定解釋。

要求的十四天內回覆已過時， 法團仍是當鬍鬚仔透明。

到底係法團唔想覆鬍鬚仔？ 定係法團唔想回覆？？

鬍鬚仔請大家幫幫忙， 發起一人一信行動。

請下載以下的信件， 填上各位的單位及業主姓名， 要求法團同我地交待。（當然， 如果業戶想自行出信， 亦無任歡迎）。

要求法團與我們直接對話

填妥後, 或者各位自行出信後, 請交到管理署, (請記得領取簽收), 亦可以留言通知一下鬍鬚仔, 等我有個紀錄及跟進。

鬍鬚仔亦要照顧好多無上網習慣的街坊， 會係今後四個星期， 會不定期在各座門口擺放有關大維修的手尾， 以及要求法團公開交待的信件副本讓各位簽署；

睇下法團會唔會回覆大家？？？？？

讓業主們決定新昌的去留

今天收到新昌對早前法團入俾各位的信件的回覆.

信件 : "海景花園業主立案法團" 以失實指控為由終止管理服務合約

鬍鬚仔建議按信中所述, 去問管理公司拿番會議紀錄來睇, 都係呢句, 文件係唔會講大話的。

講開講大話, 有一點好有趣.

係信中

(一)修樹事件, 按文中所論述, 當時"王氏利豐園藝有限公司" 報價, 係HK2,500.00, "惟閣下(即李主席)要求服務費用需由HK$2,500 下調至 HK$1,500, 而承辦商"王氏利豐園藝有限公司"拒絕接受下調......

於10月31日, 閣下(即李主席)指示我們(即新昌)確認"惠民園"修剪上述樹木的報價, 費用為HKD4,500....

唔可以自說自話, 話一定要兩頭聽(睇), 我地睇番2012年11月14日, 法團入信箱俾各位的信件,

參考信件 : 關於本苑新昌管理公司嚴重失職

文中第一段,

"通知管理處聘請(???)三間承辦商報價, 其中以惠民苑報價最平一棵4500, 其他天價故不考慮。"

天價的定義係乜?? 會唔會你的天價同我的天價睇法唔同??

單睇法團封信, 嘩, 法團真係唔話得, 就算會因為亂咁鋸樹而令屋苑有機會俾政府告, 都搵最平的一間來慳錢, 其他, 天價喎, 點揀呀??

原來, 天價係2500. (但要求人地1500), 但最平價, 就係4500.

以後, 對於法團的通告, "嚴正聲明", 我點信你??? 天與地, 你都可以倒轉來講???

李主席, 講來講去, 信來信往, 炒管理公司唔係你同管理公司兩家o既事, 我地全部業主都有份架喎, 受埋我地玩得唔得?? 不如開番個會, 大家三口六面講清楚好無??

你而家扭曲事實, 中傷管理公司, 嚴重影響住戶的安寧喎, 你係咪都要出來同我地交待下??

今天, 2012年12月18日, 鬍鬚仔太太已經以不少於5%的業權, 向業主立案法團提出, 要求召開業主大會, 同時, 亦已將信件副本交民政事務署同管理處.

我而家以法律授與我地的權利來向你作出要求, 你咪側側膞, 又話管理公司無交俾你.

我請所有看官見証.

炒管理公司的另一個理由, 光纖入屋

其實, 就和記電訊光纖入屋的事, 業主立案法團及管理處各有出信向各位解釋; 鬍鬚仔亦將文件公開, 等大家有一個更清楚的圖畫。

以下信件亦請各位下載及細閱。

第一封, 法團就和記光纖舖設而向管理公司發出的警告信, 日期係2012年11月3日

第二封, 管理公司就和記光纖舖設回覆管理公司的信件, 內附一封2012年7月12日的郵件作為證據, 而信件的日期, 為2012年11月10日

原諒鬍鬚仔係第一封信度劃了個圓圈及打了幾個問號。

大家有無睇到, 係2012年11月3日法團的警告信中, 第一段第一句,

"本人於2-11-2012在海景花園外圍發現有人掘地....."

原來, 所謂和記光纖舖設工程, 係指和記在"青榕街"往海景花園斜路上的光纖舖設工程。

甚麼叫做 "海景花園的外圍"?? 那就是指, "海景花園以外的地方", 對嗎??

幾時法團可以管到 "海景花園以外"的地方?? 而幾時, 管理公司可以凌駕法團, 去管法團根本管唔到的地方???

法團在2012年12月3日的終止新昌合約理由 信件中, 講的, 都係和記電訊於2012年6月6日到屋苑做"考察" (即係望下, right??) , 管理公司係2012年11月10日回信附帶的電郵, 亦證明管理公司於2012年7月12日己經回覆, 拒絕和記電訊安裝光纖工程.

請問, 法團在2012年11月3日的警告信中, 關於和記電訊曹先生說宋先生批准做光纖, 曹先生可有提供任何的書面證明?? 法團有沒發現和記電訊在屋苑內舖設光纖的工程已經展開??

否則, 法團信中第二段, "法團否決的事情, 你都可以照進行, 你嚴重違反管理委員會守則", 從何說起??

另再提一次, 你這封警告信, 也是沒有諮詢, 在全體業主毫不知情的情況下發出的. 如果你認為理據咁足, 點解要偷偷摸摸??

李主席, 我等緊你覆我。

唔好信我, 請信文件

證據, 是不會說謊的。

同樣, 文件是不會說謊的。

為了追求 "真相", 鬍鬚仔向管理公司要求文件證明。

特此聲明, 管理公司是向我太太, (即海景業主)展示文件, 謹作參考, 但鬍鬚仔認為眾海景花園業主有知情權, 所以自己影印並將文件公佈, 鬍鬚仔願意就公開文件的指責負上全責。

以下幾封信, 鬍鬚仔強烈建議各業主自行下載及打印。

第一封, 法團因鋸樹問題而出給管理公司的警告信, 日期是2012年11月2日

第二封, 新昌管理回覆法團就鋸樹的警告信, 日期是2012年11月10日

第三封, 法團俾各位的信件, 終止新昌合約的理由, (相信大家都有, 所以亦唔需要打印), 日期, 係2012年12月3日

鬍鬚仔提出幾個程序問題.

1. 係第三封信, 法團要絡止新昌合約的理由一信中, 指摘 " 地政署修樹函件被拖延約四十五天, 管理公司失職",

點解, 係2012年11月2日的警告信中完全無提到呢個指控?? (而呢個理由, 係法團認為必須炒管理公司的重要指控)。

2. 係2012年11月10日新昌管理公司回覆法團的信, 已經列明理由, 法團又有無再就新昌管理公司的信件而回覆, 或表達不滿??

3. 法團2012年11月2日的警告信, 乃係由業主立案法團名義發出, 請問, 有無事先向所有業戶展示? 或者表決?? 係你地五個人的不滿?? 定係全體業主/大部份業主的不滿???

4. 如果法團話, 管理公司收到咁重要的信件唔向公眾展示及解釋, 係失職, 咁法團收到管理公司於2012年11月10日的回覆, 你地又有無向公眾展示及解釋??

鬍鬚仔認為, 將信件公開, 係有助各位自行做判斷. 有無人攪小動作, 人在做, 天在看。

法團已經終止管理公司的合約

法團已經去函管理公司, 正式終止管理公司的合約‧

連結 : 法團終止新昌管理服務有限公司的信函

明白到有部份街坊對英文信件未必能完全看懂, 鬍鬚仔試下將信件翻譯成中文, 等大家睇下.

(上下款我只以簡稱, 見諒)


執事先生,

有關 : 終止委任海景花園管理人的通知.

我們按照與管理公司於2011年9月17日所簽署的管理合約, 委任你為我們管理海景花園.

我們現以書面通知, 我們按照合約上的Schedule 3條款, 將會於2013年3月31日, 終止你成為海景花園的管理人. 終止你們合約的原因, 是因為我們不滿意你所提供的服務. 你們及你們的同事, 需於終止合約之日離開我們屋苑範圍, 而你們亦需於於終止日前, 符合建築物管理條例第344章Schedule 7第八段的要求去申報. 如果你們沒有做到我們以上的規定, 我們保留合約中第五款所列明的權利.

__________________________________________________________


各位海景的街坊, 要辭退管理公司,

你們有收到通知嗎??

法團有貼出通告嗎?

有貼出2012年12月5日的會議紀錄嗎??

同鋸樹一樣, 做咗先通知你???

明天, 2012年12月18日, 鬍鬚仔會以不少於5%業權,要求召開業主大會,

1. 議決推翻海景花園業主立案法團第10屆管理委員會於2012年12月5日之特別會議內議決終止新昌管理服務大限公的管理服務合約的決定;

2. 議決是否終止新昌管理服務有限公司的管理服務合約.


如果你想加入我們的陣營， 歡迎與我聯絡。

22bblock3@gmail.com

是砌詞？ 還是道理？？

2012年12月14日， 感謝業主立案法團主席及委員的辛勞， 將 ”終止新昌管理公司管理合約理由“一信， 一封一封 ”親自” 放入各業主的信箱。

終止新昌管理公司管理合約理由

鬍鬚仔睇完封信， 如梗在喉， 不吐不快。

讀書為明理也， 明理為做人也， 洋洋數百字，到底道理是否站得住腳？？ 是砌詞還是道理？？ 鬍鬚仔只以信中內容去做個分析。（是否同意則見仁見智， 看官可自行判斷）。

（一） 地政署修樹函件被拖延約四十五天， 管理公司失職

這一段所講的失職有以下幾項：

 ＊ 若萬一因拖延處理而其間發生交通意外， 全部海景花園的業主均須承擔巨額賠償  費，      管理公司會否替業主承擔呢？？

鬍鬚仔好奇， 如果所謂的引致交通意外的樹係屬於 “康文署”， （即由政府擁有）， 咁     係咪政府包底？？法團能否引用案例？？ 提出證據？？ 巨額賠償費為若干？？

法團， 係代表我們的組織， 說話要有擔當， 不可以信口雌黃； 我地有支付律師費， 律師服務並唔係用來 “對付” 屋苑業主， 而係協助法團去取得法律意見去處理屋苑事務； 以上的責任問題， 請問是否由律師向法團提出的勸籲？？ 能否確實告知？？

重有一點係尤為重要， 法團主席及眾位尊貴的委員， 你地有無睇清楚地政署份文件？？ 又或是， 對中文的理解有誤差？？ 地政署封信要求做D乜， 唔好做D乜， 清清楚楚， 如果你地識睇中文， 無論管理公司專業唔專業， 你地都有分辨的能力， 對嗎？？ 對文件的理解能力好重要， 因為， 無論大維修， 起戶外電梯， 我地都靠你地幾位的理解能力來做監管及執行的。

（此一段已超出今天討論的話題， 我會另文再寫）


鬍鬚仔揸車渣了廿幾年， 係一個好有經驗的道路駛用者。（相信屋苑業主亦是， 因為屋苑差不多戶戶有車位）， 到底法團所講鋸樹的 “動機”， 你地收唔收貨？？

至於法團所講， 9月3日及9月28日的來信， 要10月20日法團才知悉， 本人會出信要求管理處查問， 亦要求管理公司提出證據。

向管理公司要求出示文件

但鬍鬚仔重新睇番地政署封信，（地政署文件）， 到底， 文件中有沒有提及限期？所講的急切性， 是否法團召開一個正式的會議， 都趕唔切？？

公道自在人心， 欲加之罪， 何患無詞？？

＊ 明知有修樹工程， 為何一間專業的管理公司沒有出通告通知業主。

我反而想問， 明知有修樹工程， 法團話開會討論， 點解連開會通知及議程都欠奉？？ 這個根本就不是合法的會議， 起碼， 如果法團事先出通告， 作為業主代表， 我一定會到場反對， 鋸樹的情況就不會發生。

＊ 工程的經理在場全程監督， 而法團主席因身體不適， 沒有全程監察；

責任的問題， 在於 “決定” 而不是執行， 法團給業主的公開信， 法團在信中說， 已就管理處“阻撓” 法團鋸樹， “法團已發出警告信”， 鬍鬚仔為求公証， 亦會去信要求新昌管理公司將警告信件向我們展示， 自然會水落石出， 對嗎？？

（二） 管理公司凌駕於法團 （有和記函件為証）

＊ 咁， 法團收埋份“和記函件”做乜？？ 而家你係炒人， 既然可以做証， 點解唔將文件俾我地知？ 套用番上述的邏輯， “明知要炒管理公司， 為何一個法團沒有將證據通知業主？？” 呢個按法團的邏輯， 係死罪， 咁法團你識講人但又唔識講自己？？

＊  管理公司自把自為， 無視及凌駕於法團， 在沒有批核下， 事先引入有意提供電訊服務公司的職員入屋苑進行勘察 ”

但下一段， ”並於2012年6月6日讓和記電訊在屋苑實地考察， 認同電訊公司的建議書， 並蓋有海景花園管業處印章“

其實鬍鬚仔唔明乜叫做 ”認同電訊公司的建議書“， （法團公開文件， 唔可以用呢D咁含糊的字眼， 你係公職， 唔係玩語言偽術。） 但鬍鬚仔見到， 電訊公司的建議書， 咁到底， 係管理公司 ”主動引入“ ？ 還是電訊公司來屋苑召生意？？ 而只係做了勘察／考察， 對嗎？？

這是大廈屋苑的事， 所為的， 係大廈住戶的生活質數， 法團係咪當咗管理公司係屋企的家傭？ “自把自為開門俾電訊公司，俾人打劫點算？ 你想死呀？？”

＊  最妙係呢點， “ 及後法團直至7月才獲告知和記電訊的申請， 由於考慮到大廈的電訊管道已十分擠擁， 和記電訊的申請已在七月被法團否決， 但工程仍於10月中進行， 被法團委員發覺， 即時阻止， 如沒有被發覺及阻止， 工程已完工”

結論係乜？？ 即係， 如果法團唔阻止， 我地業主就可以多一間光織網絡商的選擇， 對嗎？ 法團， 唔該晒喎。

（三） 為何所有工程皆要新昌總公司批核？？

主席女士， 你曾在新昌任職保安員， 可能對公司中層或高層的作業模式並不清楚。這叫做 “制度”。

如上文第一段所講， 你要求管理公司運用 “專業知識”， 那工程當然需要審批， 今次鋸樹事件就係最好的例子， 是你們法團 “自把自為”， 不按程序， 沒有制度， 出了個大頭佛就搵管理公司 “祭旗”， 你第三點， 豈不打正你第一點的講法？？

＊ 本苑兒童遊樂場地面的保護軟墊因破損而引至一位長者住客跌傷入院留醫， 法團已於9月份批審修理， 管理處至今還未完工“

請問法團， 那些遊樂場軟墊， 已失修了多少年？？ 根據大廈公契， 維修屋苑設施及保養的責任， 法團作為大廈管理人， 你有沒有責任？？ 鬍鬚仔有多少次向你反映及投訴屋苑設施， 你有沒回應過？？ 甚至， 張貼在大堂的律師信都話， 你係按你地的緩急次序來處理？？ 其實， 荒廢了幾年的設施， 你理都唔理， 到出事你就識將過失推向別人，

你醜唔醜？？ 

鬍鬚仔叫做讀過幾年書， 知道乜叫做擇善而固執； 如果只係這幾個三幅被的理由， 炒來炒去都係呢一碟， 鬍鬚仔唔收貨。

終止一間管理公司合約， 係一件大事， 對管理公司的聲譽， 同本屋苑的聲譽， 尤關重要； 洋洋數百字難掩眾人之口， 這些似是而非， 顛三倒四的砌詞，恕我無法認同及接受。

我知道法團中人亦有看這個BLOG來 “收風”， 不如， 你安排一場座談會， 讓鬍鬚仔及業主們能與你直接交流想法， 讓你向眾人闡述你的理據， 且看是否一個得人心的安排？？

我們要對話， 不要對立， 望法團思量！

收到業戶的通知， 已代向管理公司要求跟進

1﹣2座間迴旋處的圓形燈壞了逾月， 今天， 連1﹣3座座頭的六枝圓形燈亦沒有光， 對駕駛者極為危險。

已馬上要求管理公司跟進

要求管理公司跟進的信件


如其他街坊有任何關於屋苑的問題， 可隨時與本人聯絡。

請看管理公司對本人的電郵回覆。日期 ： 2012年12月17日

業主立案法團12月15日審批， 工程12月17日已經做完。

燈壞了超過三個月， 法團要批三個月先肯整？？

我要大家怎樣的幫忙??

首先, 多謝大家的支持, 以我的計算, 我地用5%要求召開業主大會, 議決是否推翻業主立案法團就2012年12月5日的決定, 以及由業主議決是否終止管理公司, 已夠法定人數。

待業主立案法團貼出通告, 正式提出終止管理公司合約時, 翌日我便會向業主立案法團提出開會要求。

近日, 鬍鬚仔不斷收到街坊的電郵, 電話, 信件等等, 我想, 我亦要在此作公開回應。

1. 到底, 鬍鬚仔要求D乜嘢??

答 : 我唔係攪事, 唔係針對個人, 而係針對屋苑事務向大家求助;

        我要求業主立案法團公開對我們業戶回應以下幾點 :

A) 斬樹問題, 我們業戶並不贊成, 業主立案法團亦沒有正式過會作出決定;

(1) 沒有在會議前貼出開會通告;
(2) 業主立案法團並不足夠法定人數;
(3) 業主立案法團對斬樹的決定, 沒有充分理據; 地政署既沒有要求斬樹的要求, 亦沒有限期;
(4) 業主立案法團決定太奇怪, 招標的服務提供者, 沒有選取, 反而自己找尋服務供應商自行決定;

我只要求, 法團諸位成員, 能給我一個書面承諾, 倘若因斬樹而令海景花園遭到檢控/罰款, 應該法團諸位成員自行承擔; 無論罰款/法律支出, 一律不得動用海景花園各業主的金錢。

B) 大維修問題

在BLOG之前幾篇, 我已經指出, 工程與合約不符的實例; 而管理公司代業主出信要求顧問公司解釋的信件, 法團亦收而不發;

我要求, 法團能公開所有與顧問公司的往來信件, 亦要求法團展示何解會簽滿意紙?? 監察的工作流程; 以及公開在大維修合約內所有應取得的報告, 以及法團書面的批準承建商施工的文件。


這些報告, 在承建商(即輝煌)施工前, 法團應該收到及批準; 否則輝煌根本不能開工, 法團責無旁貸, 不能推說沒有見過這些報告, 或因已終止前管理公司的合約, 所以文件「搵唔番」。

同時, 我亦要求法團向我們以書面交待, 將會如何與顧問公司追討責任, 如何追討多付的維修費?  或是, 如何要求承建商重做??

C) 戶外電梯工程

法團於2012年11月13日在各座大堂張貼嚴正聲明(SEGD/12/L007), 文中提到, 電梯顧問公司於2012年10月20日向屋宇署提交申請, 批核需時兩個月;

對於戶外電梯, 相信業主們都有很多問題, 法團何時才能開誠布公, 與我們業主直接對話??

鬍鬚仔好想同大家講, 作為業主, 我們權力有限, 我們沒法利用法律/公契的權力來要求業主立案法團來回應大家,

在未攪清楚上述幾項問題前, 鬍鬚仔絕對不贊成現在撤換法團的主席/委員, 否則, 上述問題就會成為羅生門, 無頭公案!

鬍鬚仔只能集思廣益, 到底我們應該採用乜方法來令法團肯「紆尊降貴」來回應我們這些草民?? 我於2012年12月17日出了信, 要求法團十四天內回覆, 到今天, 已過了十三日, 還未見到法團的任何回應。

有些上了年紀的街坊亦同我講, 法團有權去處理各項屋苑事務, 話鬍鬚仔多事,

我重申, 法團主席及委員, 是選舉的結果, 他們是「代表」我們去處理, 而法團亦需要向我們交待及得到我們的授權; 當中並不代表, 他們能替我們全部業主做決定。

作為代表, 例如簽署合約, 我們總不能要每份合約都要672位業主同時簽署, 所以, 法團是「代表」我們去簽署, 但係簽署之前, 高透明度讓業主參與, 諮詢, 討論, 甚至投票, 他們是「執行」
我們的決定。

我絕對尊重不同的街坊持有不同的觀點, 各位可以支持法團,

但亦請尊重我們要求法團向業主交待的權利, 這只是一個很卑微的要求。

管理處出手了， 且看法團點處理同交待

有關上幾回所講的大維修問題， 係唔係靠法團指出？

唔係，係靠一班街坊自己去搵番來同埋按合約咁逐條逐條咁去跟。

不過， 都多謝管理處， 佢地肯聽老街坊的意見， 結果， 正式去信要求顧問公司解畫。

管理公司致大維修顧問公司的信件

管理處要求顧問公司係2012年12月14日將文件送抵海景花園，

呢封信, 2012年11月27日己經交俾法團,

法團隨即係2012年11月27日, 召開緊急會議, 於2012年12月5日終止同管理公司合約.

而呢封信, 法團到今天, (即2012年12月7日), 都未同意管理署將信寄俾顧問公司......

唔該, 法團可唔可以解釋一下到底發生乜事????? 唔知有無其他業主都想知???

耐人尋味!!!!!!

法團口中, 完全沒有問題的停車場

我唔講太多, 留番俾各位睇相。

 

貼了超過一年的設施待修, 咁要"待"到幾時??

 

 

不同位置的帆布, 聖誕裝飾???

 

 

路面爆晒, 有部份已霸出鋼筋, 有锈蝕現象; 又唔駛理??

 

各位, 鬍鬚仔架車係停係L2, 以上所拍攝的, 全部都係L1車場的情形; 鬍鬚仔唔係因為自己個車位有事所以成日提, 而係, 屋苑事務, 係要大公無私。 今日只係沖沖行過L1所以先只係影呢度, 過幾天得閒, 我再走訪一下其他車場的情況~!

 

處理屋苑事務緩急輕重, 請問, 法團可否話我知, 佢地係用乜準則??



鬍鬚仔請大家幫忙檢查一下自己的水渠

鬚鬚仔今日都自己檢查了有關锈釘的問題, 我請大家都自我檢查一下, 以便做統計及要求跟進。

方法有兩個. (鬚鬚仔係B座單位, 所以, 以B座單位來講)

1. 請A及C座的業主幫忙, 由廳外B座洗手間方向拍照;

2. 先纏好照相機在手臂上. (請注意, 小心照相機跌到地下), 然後向洗手間的污水渠方向拍攝短片檢查;

好不幸, 鬍鬚仔個單位, 兩個洗手間都有锈釘未拔走。

而A單位及C單位的業主, 請用上述(2.)的方法去拍照留底, 然後將資料電郵俾鬍鬚仔( 22bblock3@gmail.com) , 鬍鬚仔會集合所有資料, 同法團及顧問公司要求處理。

點解開會咁鬼祟?????

於2012年11月26日, 法團張貼通告,

海景花園業主立案法團第十屆管理委員會, 2012年12月5日特別會議,

時間, 晚上8時30分,
地點, 本園第三座地下業主立案法團會議室

第2點, 商討及議決終止新昌管理服務  合約

鬍鬚仔連大太監都未睇, 準時8:15分到三座門外, 敬候各位委員大駕光臨開會;

到8:30分, 會議室還是烏燈黑火, 會議室門瑣上, 待一位委員由香港島趕至, 始讓在外等候約十多戶業主進入。

當該委員致電法團主席/委員, 主席/委員回覆, 該會議, 已於較早時間開了, 一致同意終止新昌管理服務合約。

(以上對話內容, 由該委員引述, 鬍鬚仔未有親身同法團主席/委員對話)

十多戶業主要求法團到會議室向業戶交待事情始末, 但主席/委員拒絕再行出席會議, 與各業戶對話。

以上事件, 鬍鬚仔在現場, 亦有十多位業主可作見證。

鬍鬚仔會於2012年12月6日晚上21:00向各位收集簽名, 以超過5%業主的要求召開業主大會, 要求否決該會議的決定, 同時要求否決終止新昌管理服務合約。

我們, 一票都不能少!

停車場的對比

法團俾鬍鬚仔的律師信中, (貼晒係各大堂, 請各位細閱).

係停車場問題一段,

有關停車場照明是涗用前管理委員會(現任法團主席亦是前幾屆的委員) 通過已落實採用的T5光管安裝和設備, 現屆管理委員會並未作出任何改動或更換, 因為一來這不是迫切性的維修項目; 二來, 法團從來亦沒有收到任何業戶的不滿投訴。(鬍鬍仔係海景住了十幾年, 鬍鬚仔曾帶住某住委員, 行過一遍停車場, 而近日委員亦同鬍鬚仔講, 佢已經將問題係會內反映, 到底邊個講大話??) 至於防煙門的維修及停車場掃灰維修等情況, 大致和上述情況一樣, 法團將視緩急而落實。

講多無謂, 鬍鬚仔俾兩張相大家參考下 :

管理公司係L2 125, 126 車位的一個方格掃了灰, 讓大家親自去睇下, 做下比較, 到底, 掃灰水有無迫切性?? 有無需要, 請大家自行到停車場研究研究。

同一間管理公司, 居屋龍門居的停車場, 到底情況係點的呢???　鬍鬚仔又去影了張相返來俾大家做比較。 (都係用電話拍攝, 亦沒有開閃光燈)

鬍鬚仔, 到底要求係咪過份??? 法團將我地屋苑攪到連居屋都不如, 連管理公司都因為收到鬍鬚仔封信, 馬上去準備維修方案, 到底責任係邊個度???

當日法團話唔駛錢做維修，鬍鬚仔係 "以為" 法團係維修停車場天花時, 會順道掃埋灰水, 結果當然係鬍鬚仔的痴心妄想, 大家去L1 參觀下, 到底我地個車場, 有幾多個係有塊好核突的帆布係度接灰同接漏水?? 呢D維修, 點解你唔肯批去攪??

必要的維修唔做, 你起幾多部戶外電梯, 屋苑都唔會增值的。

法團為咗要大家支持去起部戶外電梯, 佢地又標榜 "唔駛錢", 咁佢地就將所有必要的維修項目無限期推遲, 當部戶外電梯起好後, 錢用晒, 要再維修停車場?? 咁就再儲多幾年夠錢先再整。

相反, 做好晒維修, 咁就無乜錢可以用來起戶外電梯, 到時, 大家就要夾錢, 就會有好多問題去睇住呢個項目。

"唔駛錢"的項目, 點用錢都得, 點攪都得!!!!!! 佢地捉到大家的心理。

如果起戶外電梯係大家都想要的, 鬍鬚仔贊成夾錢整, 但唔該, 你唔可以無限期將屋苑必要的維修拖完又拖....

唔駛錢的, 分分鐘係最貴的!!!!

炒管理公司?? 請給我一個理由

首先, 鬍鬚仔先俾番文件等大家參考下先。

法團入信箱俾全體業主的信 (鬍鬚仔及好多唔支持法團的人係無收到的)

先睇番發團俾全體業主的公開信, 話管理公司有三個嚴重失職。(唔知係咪因為咁, 所以要炒管理公司)。

死罪三條,

1. 勸阻法團鋸樹
2. 法團唔准引入商業競爭的電訊公司入屋苑..(??!!) 但管理公司自把自為引入了。
3. 讓鬍鬚仔將信入落全體業主的信箱中。

而法團已經遞交了兩封警告信給新昌管理公司。

咁鬍鬚仔又睇下管理公司講乜??

新昌管理公司的澄清通告

入面解釋了, 有關鋸樹問題佢地已經做過的事情, 亦提出法團未有按程序處理採購事項,
死罪1成立嗎??

至於死罪2, 法團指摘管理公司引入電訊公司, 管理公司出示了"證據"證明 "法團的指控實屬無中生有, 扭曲事實, 中傷管理公司, 嚴重影響住戶的安寧"。
係十一月二十四日的法團會議, 法團於4.9項中, 要求 "商討及議決終止新昌管理服務合約", 見11月24日議程, 但在該會議中, 法團亦就對管理公司失實的指控而道歉。

何解, 仍繼續堅持要於12月5日繼續動議要"商討及議決終止新昌管理服務合約"???

唔駛問, 肯定係因為鬍鬚仔入信箱啦......

鬍鬚仔唔想再提起, 但無辦法, 希望喚起下法團的回憶,

注意, 04:17-04:40, 你地成日去開會, 實聽過呢把聲  (請大家由01:38睇到04:58)

當日全屋苑都認為, 住戶入信係明正言順, 雖然法團因為鬍鬚仔成日監察而唔當鬍鬚仔係"一家人", 但鬍鬚仔係由1999年買入單位而又日日係度出現的住戶喎。

因為法團貴人善忘, 所以鬍鬚仔只好喚番起法團中人的回憶。 (該段片段, 並非由鬍鬚仔製作, 詳請大家可以請教法團主席)。

咁, 第三條死罪, 又入唔入到管理公司數??



大家唔好以為鬍鬚仔同新昌管理公司有親, 鬍鬚仔從來無係呢間公司打過工, 但法團主席的確曾在新昌管理公司任職, (我所知係新昌管理公司當上我們屋苑的管理人前), 當然, 主席可以話, 建築物條例344條無話明佢一定要申報利益, 而佢亦只係一個普通的保安員, 理論上係無所謂利益輸送, 但作為住戶我可以質疑主席在處理管理公司事宜, 會否公私不分? 會否因工作不順意或其他原因, 故以屋苑更換管理公司作為要脅?? 這個問題, 鬍鬚仔唔敢答, 否則, 又要連累各位業主夾錢出律師信俾我了。

不如, 我地請公正無私的主席, 發表一下, 到底因乜原因一次又一次係要炒呢間管理公司??

同埋, 法團話之前出了兩封警告信給管理公司, 但發覺原來自己出錯了, 是否又要出番個"嚴正道歉聲明"?? 貼番出個大堂幾個月??

學彭三順話齋, 好地地唔得o既, 係要鬍鬚仔炳你先高興, 唔o趙唔鬆化!!!!!

大的管理公司唔刮我地, 細的唔見得有好服務, 單單呢幾年, 已經換了三間, 佳定, 其士富居, 新昌, 每換一次, 就有一大堆文件 "搵唔番".....

就大維修的問題, 如鬍鬚仔前幾篇文章所講的問題, 法團放生顧問公司, 但管理處卻專業地要求顧問公司向我地業主勾出所有問題要求交待?? 咁咪即係話法團監管不力???

大不敬先係死罪??????


(後記, 為免令到保安員因為鬍鬚仔向各位發導法團的種種問題要收警告信甚至丟飯碗, 鬍鬚仔自掏錢包用郵寄來俾信大家, 同請, 請大家不時按入呢個blog來知悉我地屋苑的管理問題; 法團唔肯跟進的, 鬍鬚仔幫大家集合問題來要求管理公司執行, 鬍鬚仔需要你地支持同授權, 無計, 住係海景, 都想海景好! 如果你想加入我們陣型, 為屋苑出力, 再一次呼籲, 請你用電郵與我聯絡, 22bblock3@gmail.com )

大維修後記

講咗咁耐, 我地講番大家最關心的... 到底, 我地俾錢係咪收足貨??

(呢個, 係法團監管的問題了. )
我地睇翻份份文件, 第二頁  (BQ1)

海景花園大維修承建商招標文件  為大家睇得方便, 我成個表照抄出來。

	(基本工程項目) 工程細則	工程造價(港幣)
1	保險及開辦費用	HK$1,291,000.00
2	吊船/棚架及工作高台	HK$6,050,700.00
3	外牆石矢結構修繕工程	HK$5,146,800.00
4	室內石矢結構修繕工程	HK$1,484,000.00
5	新裝冷氣喉去水喉工程	HK$835,000.00
6	更換渠務工程	HK$2,725,400.00
7	更換8座外牆沖廁水喉管工程	HK$1,423,680.00
8	更換8座食水喉管(錶前)工程	HK$2,856,000.00
9	平台路面維修及翻新工程	HK$546,000.00
10	網球場翻新工程	HK$682,400.00
	上述工程1-10項總價 :	HK$23,040,980.00

第一項, 保險及開辦費用
係BQ3, 1.2項目, 最尾一句,

"承建商須於工程進行時間內安排最少一名T1級別的全職地盤管工駐場"

呢一部份, 報價HKD263,000.00

法團, 請問, 你有無呢位T1級別的全職地盤管工的工卡?? 有無驗証佢的資料符唔符合??

(鬍鬚仔好質疑, 因為鬍鬚仔從來唔覺有呢位人兄在場, )

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第二項, 吊船/棚架及工作高台,

呢一PART, 有眼見, 做晒, 所以唔多講了。

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第三項, 外牆石矢結構修繕工程 (BQ7)

第3.1項, 施工範圍要進行石矢敲槌測試, 有無做唔我敢, 但起碼 "要進行修補的地方以噴油將其紀錄" 我就睇到唔係好多. (大家不妨週圍睇下, 如果你係高層, 大家報番俾我聽, 總共鑿進幾多面績), 而承建商係要 "編造石矢修補報告(一式三份)

呢份嘢, 值 HKD180,000.00

我自己就從未見法團張貼過出來, 請問, 法團可否俾大家對下, 到底佢敲過邊D地方??? 你有無同業主確認過, 係咪真有其事??

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第四項, 室內石矢結構修繕工程

第4.1項, 同樣, 法團都應該有一份石矢修補報告(一式三份)

呢份嘢, 又係值 HKD180,000.00

我係自己座的樓梯位, 見到有多個 "石矢修補", 但鬍鬚仔搬入來咁耐, 從來未見到樓梯位有咁多石矢問題或者露鋼筋問題, 其實, 我本來好想自己鑿開佢, 睇下到底係唔係補咗石矢, 定係只係髹個正方形/長方形的油漆來"扮補石矢", 唔知法團自己有無跟進過??

淨係我單位一層都有四個鑿牆位, 連門後面都有.... 但係外牆竟然一個都無.... 漏水係後樓梯漏入來???

而停車場天花的石矢鑿除及清走, 修補鋼筋, 清除鋼筋鐵锈, 剷除鐵锈, 髹上環氧樹脂(EPOXY)防止氧化,等等. 而呢一PART工序亦係獲法團及工程顧問確認的,

請問, 法團有無呢方面的資料可參考?? 呢一PART, 值 HKD1,244,000.00 , 大家認為呢??

(我唔敢話人地無做到,反而係質疑, 唔該做的佢地盡力做 ) 有無報大數, 有無做多咗, 要對應番法團份報告先可以講)。

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第六項, 渠務系統工程

6.1, 拆除及清走現有糞渠及污水渠連所有橫枝, 轉曲, 三叉及喉碼等配件。喉碼腳需完全清除並以英坭沙填縫 (E-Mix Non-shrink Grout GP) 將原有牆孔完全填滿。

呢一PART, 值 HKD576,000.00

話時話, 我都好想大家幫下手, 大家去裝下自己屋企條喉的喉碼腳係咪全部都無清?? 有無锈水滲出?? 如果無, 我恭喜你。

6.3 工程完成後, 承建商需以高壓鎗清理疏通大廈之沙井及地渠等, 及向法團及工程顧問提供地渠內壁窺測報告(CCTV Report)

呢一PART, 值 HKD65,000.00

6.5 於屋苑8座大樓外牆範圍之公眾雨水渠垌及有蓋停車場所有公眾渠垌進行檢查, 並制定檢查報告 (一式三份)呈交予工程顧問及法團審核及批閱。

呢一PART, 值 HKD42,000.00

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第七項, 更換8座外牆沖廁水喉管工程,

施工規格, 天地地台橫身喉管加建石矢基台作承托。 請參考之前的篇幅, 係無做,

呢一PART, 值 HKD1,423.680.00

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第八項, 更換8座食水喉管(錶前)工程

8.1, 最後一段,  "配件連#316不锈鋼包膠喉碼配合不锈鋼螺絲做妥",

另施工規格,

1. 所有食水上水及落水總喉前需更換及安裝TOYO青銅閘掣。
2. 接駁各水之喉管以"法蘭"接駁。
3. 所有天面地台橫身喉管須提供/加裝石矢基台作承托。

耳聽三分假, 眼看未為真, 請各位自己去樓梯口, 打開個水錶總製望下先. (個別單位水錶總製係裝係單位的樓上)。

呢一PART, 值 HKD2,856,000.00, 做唔到的部份, 如非法蘭接駁, 以後有乜事都要鋸喉, 到時唔好嫌貴。
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第九項, 平台路面維修及翻新工程,

其實我有疑問, 大家都見, 一至五座都有滲水落停車場的問題. (各位, 唔好客氣, 請你行下L1各座的入口)

9.3 就用HKD475,000 去新鋪碼路網, 又以E.MIX WP SCREED防水英坭沙漿(或同等材料)新盪最少100mm厚石矢及防水層(E-MIX WP HP Elastic Slurry), 之後再舖磚, 咁點解1-5 座唔一次過做埋舖磚??

結果, 1-5座就用 HKD65,000.00 + HKD6,000.00 做了幾條蚯蚓, 而法團到底係一至四座舖了幾多次伸縮膠?? 唔該法團又總結出來俾我地知.

加埋加埋, 磚都舖得啦下話????

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法團俾了錢, 到底有無收到報告???
亦有無公開報告去引證顧問公司及承建商的數據???

以上好多報告, 係開工前承建商應該交咗俾法團的, 請大家一齊問法團拿, 我收到會再同大家做分析及檢討。

否則, 請法團解釋, 點解會俾呢D(報告錢)??? 無報告, 法團又何以監管到成個工程???

呢度講緊幾多錢??

T1地盤管工                                            HKD263,000.00
外牆石矢修補報告                                HKD180,000.00
室內石矢修補報告                                HKD180,000.00
地渠內壁窺測報告(CCTV Report)       HKD  65,000.00
公眾渠垌檢查報告                                HKD  42,000.00
總數                                                        HKD730,000.00

而鬍鬚仔認為做得唔好, 呢D全部有眼見, 明顯同合約唔同. (鬍鬚仔已經唔係吹毛求庇, 否則, 連牆身都唔會收貨) , 要求承建商重做的ITEM, 計有

更換8座食水喉管(錶前)工程               HKD2,856,000.00
平台路面維修及翻新工程                    HKD65,000.00 + HKD6,000.00
拆除及清走現有糞渠及污水渠            HKD576,000.00
總數                                                       HKD3,503,000.00


唔好話我馬後炮, 法團係俾錢前, 唔肯將文件俾鬍鬚仔, 鬍鬚仔又點樣逐樣去睇?????